60天,深圳土豪被集体收割?结果让普通人更绝望了...-60天,深圳土豪被集体收割?结果让普通人更绝望了...-【移投策】

60天,深圳土豪被集体收割?结果让普通人更绝望了...

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2019-12-09

“龙华这么好的地,想不到50亿就成交!”

在11月22日的深圳拍地现场,有房投拓人士不禁感慨龙华这块地的溢价这么会如此低,才23.1%,而就在151天前,同样是龙华的地溢价45%,而且,是11家房企鏖战了1个小时才拿下的。

都是限价惹的祸?该地块的商品房入市最高均价为7.1万/㎡,而斜对面的龙华金茂府,在两天后开盘均价10.3万/㎡。

如果拿这块地和周边房价相比,其实差距不大,那问题来了,是金茂府的豪宅卖便宜了,还是房企拿地的心态变了?

同样是今年6月,杭州也实行土拍限价新政策后,楼市一夜爆冷,成交量不断下滑,挂牌量突破10万。

而深圳市场却恰恰相反,如今二级市场火的不行,到底是新一轮的上车机会,还是又一轮为国接盘,这个问题该思考下!

3年前,金茂顶着巨大的压力拿下龙华这块地,土地楼板价高达5.6万/平米,直接把附近的二手房价拉升了好几个段位,也是全国首块全现房销售项目。

业内人士就按地价+豪宅的高造价成本来算,开盘怎么也要12万/平米以上。结果因为限价的原因,只能维持10.3万/㎡开盘。

相对于周边6、7万/平米的区均价来说,金茂府已经上浮了40%~60%,直接对标福田香蜜湖和南山前海的豪宅价位。

这就是这个项目的尴尬所在:非核心区的豪宅能叫板核心区豪宅?

于是,龙华金茂府开盘就爆出完全不同的两个新闻:项目方称11月24日深夜开盘,首期开盘220套,一夜卖了161套,去化率达到80.5%。而媒体爆料就卖出42套,去化率仅有21%。

信谁?

别说金茂造假,人家一贯如此:全国23座城市44座金茂府,只要开盘,价格都比周边的二手房均价高出了一个段位。


和龙华金茂府相似的是北京广渠金茂府,2009年以创北京历史以来最高总价和单价拿地,到2011年开售,当时北京同区域房价仅为2.5万元/平米,而广渠金茂府一期销售均价4.5万/平米,整整高了80%。

但,广渠金茂府两次开盘,仅用2小时就创下了35亿和15亿的销售额,成为当年北京楼市的年度销冠。

人家玩的就是高大上,屌丝是不会懂的。至于谁对谁错,只有住进去的人才知道,在没有定论前,谁也不好说什么。

金茂府的高调或许真是品质+品牌的溢价,但最近深圳动不动就是前海10万+就真合理?

前海招商领玺开盘4小时售罄,456套豪宅,总价1049-1878万,按套内面积计算均价为14.6万元/㎡。

而从前海中心区的划分来看,桂湾的区位最好,而妈湾相对最差的。可偏偏妈湾片区的前海招商领玺卖出了前海的天价。

再看看前海桂湾的前海时代二期CEO不论是位置,小区,户型和房子都要比前海招商领玺好太多,而成交价都在13万元/㎡以下,按套内成交均价为14.5万元/㎡,还是低于前海招商领玺的14.6万元/㎡。

而且,前海招商领玺120㎡的三房,套内面积约87㎡,还没有旁边800米距离的恒立心海花园88平米的套内面积大,怎么比都是差。

怪哉,好房卖便宜了,差的能卖天价,这不是炒作是什么!

前海招商领玺未来的命运就不说了,就看位置最好的豪宅前海时代现在还住了很多民工。

现在1300万的三房能有多少人住,都说未来能上涨,那么三五年以后又有多少人能接盘套内87㎡,1500万+的三房?


短短两个月,深圳密集推出8大豪宅项目,每一次开盘,不断刷新人们对深圳土豪购买力的想象空间。据不完全统计,8大豪宅中,2个开盘当天售罄,1个去化9成,总成交量超过1800套。

一时间,深圳豪宅好稀缺,需求好旺盛,而且,都集中在一起登台亮相。

在宝安新安片区的大悦城天玺壹号和云玺锦庭,直线距离2公里还算是隔得比较远,而前海两大豪宅几乎是一路之隔的同台竞技。800多套房源吸引了2000+人抢房,4.5小时去化9成,备案均价都在10万平出头。

最狂热的是号称“香蜜湖最后一张门票”的深业中城。500万/人诚意金,引来2794个认筹,其中,有土豪本来准备了1000万想认5个筹,结果因为诚意金提高到了500万,只能认了2个。

最后,开盘8小时,192套千万豪宅全部售罄,总价近50亿;

这批房源户型建面约132-396平,均价13.1万/平,总价区间在1509-7788万/套。想不到迎来土豪更多的抢购,重点是还抢不到......

显然,在大湾区的概念下,深圳福田、南山、宝安基本上已经变成土豪展示实力的竞技场。你以为你不是土豪就不受伤吗?错。

土豪们买房的逻辑不是在增值,而是在保值。

2015年,在广州天河珠江新城片区,侨鑫汇悦台和凯旋新世界分别以10万/平和7万/平的单价领跑整个片区。5年后,这两个楼盘涨幅都在40%。

而珠江新城的改善盘涨幅超过100%。

2013年,龙岗熙安都会中央5年时间从22000到52000,涨幅达到136%,而龙岗中心片区的房价平均涨幅是150%,而且,龙岗还算是深圳涨幅比较小的区呢!

既然升值潜力不大为什么土豪争先恐后地抢,其实,豪宅更多的是保值,这也解释了很多豪宅都是空的,对普通人来说,连拿都拿不出来的几千万,对土豪来说,是一下子找到稳定的几千万的投资品种。

试问,今天中国还有多少稳定的可预期的适合土豪的投资品种呢?

豪宅税的提高和豪宅的热卖对深圳普通人来说,无疑是买房的门槛又高了。

11月深圳新房住宅预售获批面积环比上升213.10%,推售面积环比上升131.02%,新房住宅成交环比上升20.33%,二手住宅成交自2016年5月以来首次突破9243套。

11月深圳市二手房网签量达到9243套,环比大涨57.5%,同比是涨幅达147%,创下2019年下半年以来的次新高!二手住宅均价为55499元/㎡,环比上升1.7%,而且,七区均价均有所上升。


从各区二手房成交量来看,南山区成交1377套,环比上升23.1%,升幅最大;而罗湖区成交1200套,环比上升6.3%,升幅最小,而宝安连续4个月成为最热买房区。

从二手房价涨幅来看,涨幅在0%-5%的占比达到33%;涨幅在5%-10%的占比也达到31%。

在新房方面,11月深圳新房住宅成交3196套,环比上升20.33%;11月成交面积为32.97万平,环比上升23.46%。其中,宝安成交面积为7.80万平,占全市成交的23.66%。龙岗和龙华分别以6.93万平和4.60万平的成交面积位居第二和第三。

虽然深圳没有公布新房房价,但从二手房价可以预计新房房价也会水涨船高。

但,你是否觉得深圳房产还值得投资呢,当然,刚需就不用说了,早买永远是对的。

现在,值得投资的中国房地产基本已经被土豪抢光了,现在的机会在海外。

东南亚市场目前已经连续十年是整个全球经济增长最快的区域,整个东盟国家平均GDP增长率超5%,越南、柬埔寨,菲律宾等国家连续多年的GDP增长率都在7%以上。

机会,当然出现在这样的新兴市场国家。

据《胡润2019上半年境外置业投资回报指数》数据显示:柬埔寨首都金边2019年上半年平均租金收益率5.4%,居亚洲第一,全球第六,是Top 10中唯一亚洲城市。2018年,柬埔寨金边以16.7%的房价涨幅,29.4%的投资回报率“冠绝全球”。

柬埔寨目前正处于第一次人口红利之中,如今柬埔寨已达1650万人,人口结构年轻,75%的人在35岁以下。

每年涌入金边就业的新增劳动力人口达25-30万人,年均增长2.97%,在全球主要城市中排名第三。金边住宅拥有率为55.3%,有超100万人没有自己的房产,人均住宅面积只有8.5平方米,有很多是3-4人合租一间房,住宅供应严重不足。

关键是金边是东南亚首都城市中房价唯一没有破3万的城市,高增长,低房价,增长潜力更是巨大,是最适合普通投资者投资的城市。

世通君(微信ID:shitonghk002)——海外投资领域骨灰级老兵,专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年,一路从欧美加澳新走到东南亚各国,现专注东南亚房地产投资。

过去4年,世通君每年超过200天在东南亚各国,双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目,清楚东南亚各家开发商的虚实,了解各位投资者踩过的坑。

东南亚房产投资不踩坑,就找世通君

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