被逼?开发商要把地产玩出花活了!-被逼?开发商要把地产玩出花活了!-【移投策】

被逼?开发商要把地产玩出花活了!

条评论 1237

2019-12-09

最近房地产业内的新闻让人不免感觉大家都在偏离原来买地盖房的轨道。

黑龙江竟然率先卡紧开发商的融资;华侨城终于撑不下苏州湾项目,合股卖给了澳门赌王;孙宏斌花了153亿拿下环球世纪及时代环球51%股权,继续文旅之旅;最大的逃离是逾10家上市公司“脱房” 只因“钱紧”。

房地产,不再是原来的香馍馍了,大家也在各自寻找方向。

最重磅的恐怕是黑龙江,大家都预期着在一城一策的指导下,房地产限制政策能放松。

结果,3万一套房的鹤岗所属的黑龙江不仅没全面放开,还直接给了开发商一记闷棍:

规定房企拍地前需承诺土地购置资金是否为自有资金,不属于金融贷款、资本市场融资。

此外,经核查发现房企购地资金不符合要求的,将取消土地竞买资格,并在两年内禁止参加土地招拍挂。

而且,对项目资本金监管制度方面有明确的规定,虽然住建部此前也已明确:2020年1月1日以后获得土地开发权的房地产开发项目,要全面实行项目资本金监管制度。

但具体执行起来,肯定是上有政策下有对策,但黑龙江竟然叫真。

黑龙江省住建厅等6部门联合发布《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》中指出:

将按照房地产开发企业信用评价等级对其开发的房地产项目实行差异化监管。按照完成的工程基础、完成工程主体结构、工程竣工验收备案三个节点,分别返还项目资本金的40%、40%、20%,并确保返还资金用于项目建设及经营管理。

目前,在很多城市,多层住宅(7层以下)只要动工就能对外预售,高层住宅(7层以上)工程进度达到1/3(有地方只要求3层或5层)就能对外预售。而黑龙江将预售门槛提高到工程进度的2/3,规格要求无疑提高了。

一下子,黑龙江地方上的中小开发商基本没得玩了。

试想一下,房价能不能涨谁都没保证,能不能卖掉也是问题,还要压上全部身价,没完工前不能玩花样,那只有一条路可选:不玩。

同样的困惑也在其他省份和城市出现了。

此前跟一位三线城市的开发商聊天,他已经本地市场做到了绝对了龙头,口碑也很好,但问题是企业很难走的出去,因为地价很贵,但资金有限,银行也授予不了多少的信贷额度。

当然,黑龙江这样规定是有原因的。此前是投资不过山海关的东三省,现在以阿里为首的电商集体看好并投资。

2018年以来,华润、保利、中海、金地等全国性品牌房企也纷纷在黑龙江省会拿地。数据显示,全国有30个城市土地成交价款均保持增长,其中有8个城市增速超过100%,而哈尔滨便身居其列。

未来的东三省其实还是有希望的,但今年年初,黑龙江各地共排查锁定房地产“烂尾楼”项目117个,其中因企业资金链断裂的有85个项目,涉及债务纠纷的有11个项目。

中国人民银行去年发布的《中国金融稳定报告(2018)》数据显示,部分房企购地资金杠杆率达到7倍至8倍,严重违反要求。为了金融稳定,政府必须对开发商“拆杠杆”。

中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在11月21日的一场论坛上也有过详细分析:

早在2016年,成都、南京、佛山、上海等地相继都曾规定,商住用地竞买人必须用自有资金。而这些城市大多为当年土拍竞争激烈的城市,如今连黑龙江也开始严控了。

未来,用自有资金将成为行业的标准。那么,所产生的影响就有两个:

1、房地产的寡头时代来临,大量的中小房企或综合能力不行的企业将倒闭。

2018年前10强房地产企业市场份额为24.04%到2019年已经占到全行业的30.6%,30强房企销售额占比从15%上升到50%。

而截至2019年11月20日,房地产开发商的破产数量高达446家,平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产。有专家预计,中国95%的房企将逐步消失,能剩下500家就够了。

2、土地溢价和房价都将下降。

据易居房地产研究院发布报告显示,2019年11月,40城土地成交面积环比增长18.8%,移动平均土地成交均价环比下跌1.6%。

1月40城土地成交溢价率排名前五的城市分别为荆州、武汉、重庆、西安和宁波,溢价率分别为49%、44%、34%、24%和23%。一线城市中,只有深圳溢价率相对较高,为16%,北京仅为3%,上海和广州均为0%。

现在用激进的风格拿地,恐怕是会有代价的,哪怕是国企。

日前,华侨城集团卖了在上海“苏河湾”4块土地的50%的股权。

为啥卖?还不是撑不住了。

2010年2月11日,华侨城以70.2亿元夺得苏河湾1街坊地块,当时的楼面价高达52784元/平,刷新全国单价地王。在7月,华侨城又拿下了西侧的苏河湾41、42街坊地块,多次创下上海楼市的新纪录。

这次出让的地块,是2016年联手华润置地拿下的,价格是69.32亿元,如今卖给信德集团,扣除税费、前期投入,华侨城或许只是“全身而退”罢了。

本来该地块将会被打造成32万㎡的超大城市综合体,预计项目将建有200米高的标志性办公建筑,至少163套住宅以及统一运营的各类商业等。

项目已于2018年开工,预计下批竣工时间为2020年,但到10月22日,华侨城以决定将该项目底价打包出售,决心撤资苏河湾。华侨城将与接盘方共管一段时期,之后将正式退出该项目。

而对于由澳门赌王何鸿燊女儿何超琼执掌的香港上市公司信德集团来说:

按照在该等地块落成的物业的拟定用途,销售华合地块的物业短期可为集团带来销售收入,而出租华筵地块的物业则会长期为集团带来经常性租金收入。

这是一笔具有稳定现金流的项目,但对华侨城来说,高价拿地恐怕是等不了慢慢变现。

同样的例子,2016年5月18日,保利以溢价率296%夺得浦东新区周浦镇西社区的地块,楼面价则高达5.1万元号称“周浦地王”,保利要卖6.4万一平才保本。

而今年6月,周浦地王上的保利首创·颂终于以5.8万元的价格开盘,半年过后,实际仅回款20亿出头,连地价的一半都没收回,更别谈盈利。

即便全部卖光,估计也要亏损10%以上。

同样的例子还有青浦区徐泾镇的中骏天璟,已经全部售罄了还拿回不到土地成本的7成。不仅在上海,以杭州、南京为代表的二线城市,地王也不好受。

但话又说回来了,一二线土地是所有开发商必争之地,没了地王,就只剩微利。可见,拿地开发这件事基本走到头了,现在房企盲目地开始向运营方面转变了。

不久前还在极力倡导兼并的孙宏斌又花了153亿从云南城投集团手中,收购环球世纪及时代环球51%股权。

本次收购,除了收获到了一批现成的可售楼盘、一大批便宜的土地储备,更重要的是,还顺带得到了国内顶尖的会展项目板块。

投资文旅给融创带来的收益,远远不只是账面上的运营收入。比如融创文旅城配套的商业地产,一年半的销售就达到了1200亿元。

融创依旧延续着2017年以500亿的代价收购了万达文旅13个项目及管理运营团队的模式,将融创转型为拥有持续现金牛的企业。

越来越多的房企也慢慢地由赚快钱转变为赚慢钱,稳健的钱。比如发展物业管理和做起城市运营。

此前,金茂和华夏幸福算是比较早的就开始做起了城市运营,如今,万科也提出了发展五个新引擎,其中包含科创园、产业小镇和文创园能产生现金流的地产项目。

现在开发商为了让自己建的房子有人群,有的跟风万达,万达开发商业地产,他们就在附件开发住宅项目;有的请盒马鲜生这样的新零售企业入驻;连写字楼中会刻意引进一些口腔诊所、医美、健康体检的服务,作为写字楼对外服务的一种重要补充。

现在开发商建的不是房子,更像是在运营一个平台,一个品牌。

开发商在国内微利经营,在国外却有着不同的境遇。

早年碧桂园和万达虽然都在拓展海外市场失败的案例,关键问题是如果大房企不搞大项目,那么赚点利润没意义,而大项目必然需要足够的当地人或国人去捧场,这也是为什么碧桂园森林城市会引发政府反弹的原因。

但中小项目就不同虽然赚钱,只要选择合适的国家和城市,不仅房价在涨,而且还可以包租。对于受困于国内房价太高,租金回报率低的投资者来说,海外投资成为下一个房地产投资的首选。

据《胡润2019上半年境外置业投资回报指数》数据显示:柬埔寨首都金边2019年上半年平均租金收益率5.4%,居亚洲第一,全球第六,是Top 10中唯一亚洲城市。2018年,柬埔寨金边以16.7%的房价涨幅,29.4%的投资回报率“冠绝全球”。

金边还是东南亚首都城市中房价唯一没有破3万的城市。

目前,柬埔寨正处于第一次人口红利之中,如今柬埔寨已达1650万人,人口结构年轻,75%的人在35岁以下。

每年涌入金边就业的新增劳动力人口达25-30万人,年均增长2.97%,在全球主要城市中排名第三。

金边住宅拥有率为55.3%,有超100万人没有自己的房产,人均住宅面积只有8.5平方米,有很多是3-4人合租一间房,住宅供应严重不足,柬埔寨金边公寓出租率今年二季度已经涨到86.5%。

金边顶级的公寓租金到4000美元-9000美元/月,普通的一室一厅还是在500-600美金/月,两房900-1500美金/月,比肩国内一线城市的租金水平。

而且,金边房产都是以美元计价,投资柬埔寨房产等于投资美元理财产品,而且,该国外汇无管制,是非常好的对冲人民币贬值的资产。

关键是金边是最适合普通投资者投资的首都城市。

世通君(微信ID:shitonghk002)——海外投资领域骨灰级老兵,专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年,一路从欧美加澳新走到东南亚各国,现专注东南亚房地产投资。

过去4年,世通君每年超过200天在东南亚各国,双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目,清楚东南亚各家开发商的虚实,了解各位投资者踩过的坑。

东南亚房产投资不踩坑,就找世通君


所有评论
©版权为慷秉商务咨询(上海)有限公司所有 2013-2021      沪ICP备18013213号-1
查看对话