货币政策收紧,房产经济即将终结,你该如何选择未来?-货币政策收紧,房产经济即将终结,你该如何选择未来?-【移投策】

货币政策收紧,房产经济即将终结,你该如何选择未来?

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2017-08-31



1、寒潮未至,凉意先袭

近日,央行公布了2017年5月中国M2(广义货币)同比增长了9.6%,出现了前所未有的个位数涨幅,从而引起了诸多行业,尤其是房地产业的震动。相关业内人士纷纷感叹:楼市泡沫虽未破灭,但终究将要萎缩了。



M2广义货币,是流通中现金+存款(活期存款+定期存款+居民储蓄存款+其他存款)之和,即全社会的货币存量。


对于很多人来说,M2是一个遥不可及的抽象概念。但事实上,它与我们的生活息息相关。只不过,是以一种看不见的形式在影响着我们。以房产为例,多数人只会感叹房子贵了,却未注意M2对房价的复杂影响。


如果把中国看做是一个封闭市场,把GDP比作总货量的话,M2就是总钱数。货的增长速度一直落后于钱的增长速度,最后钱多货少,货必定涨价,钱自然贬值。只不过在中国,这个“货物”的涨价主要体现在了房地产上面。


虽然增速放缓,但M2还是在增长,为什么区区一个涨幅变化就激起了偌大波澜?这是因为,本次堪称为历史新低的M2涨幅是一个信号,是国家调整经济结构,稳定货币政策,降低金融杠杆的表现,也是全民炒房的房地产经济时代的终止符。


Winter is coming。

                                           2、经济增长的背后是货币超发和房地产泡沫


中国的货币超发到了什么程度?M2世界第一!尽管增幅下降,2017年5月份,中国的M2仍达到了160万亿元,比美国和日本之和还多。中国的M2从1996年的7.6万亿元增长到了2016年的155万亿元,20年长了20倍。


货币超发是指货币发行的增长速度超过货币需求的增长速度,即货币供给量超过了维持经济正常运行所需要的货币量。换言之,正常情况下,GDP每增长1元,货币也相应增长1元。广义货币供应量即M2在一定范围高于GDP增长也算合理,但M2过高就会面临通货膨胀的风险。



通常用M2/GDP的比值来衡量一个国家货币的超发程度,世界平均水平为1.26。如上图所示,2016年美国M2/GDP比值为0.74,日本为1.71,而中国已经超过了2.0,这还是在某些省份GDP可能注水的情况下。


不仅如此,人民币跟美元还有重要区别。美元一直是世界货币,在美国境内只有约60%的M2,剩下的实际是存在于各国外汇储备和居民手中。


因此就算美国超发美元,也会被世界各国所稀释,从而避免美国国内美元贬值或物价上涨。而人民币的国际货币能力要远低于美元,超发人民币大部分还是在国内消化,其必然结果就是物价上涨和人民币贬值。


诚然,如大家所见,目前人民币不但没有大幅度贬值,汇率甚至还有所上升。但需要注意的是,现在的短期上涨,很大一部分要归因于前所未有的严格外汇管制政策,导致资金难以出境。


长期来看,无论如何管控,即使M2的涨幅下降,由于目前庞大的基数所在,再加上GDP增速放缓,未来M2还是处于大量超发的状态,人民币贬值只是时间的问题。毕竟,货币本质上也是商品,量多必贬,这是规律。 


中国M2和房地产泡沫互为因果。


显而易见,中国的房地产是存在着巨大的泡沫的。过去有无数看空中国房地产的专家们都被持续高速增长的房地产市场事实所击败了——他们所预言的房价大幅下跌、楼市泡沫破裂并未出现。可是,这难道就能说明中国的房地产市场不存在泡沫吗?


评价房地产是否存在泡沫,主要看人们买房的目的。买房居住是刚性需求,买房出租赚取房租是投资性需求,而炒房是投机性需求。在房地产市场上,以上三种需求的比例反映了房地产泡沫的大小。


2007年以前,中国居民买房主要是为了居住,即刚性需求占主要比例,说明房地产泡沫较小;而最近几年人们买房主要是出于投机性和投资性需求,说明房地产泡沫较大。


目前中国一线城市如北京、上海、深圳等地投资或投机性购房占比甚至已经超过了70%,而这些城市房屋出租收益又远比不上房价,意味着投机炒房可能已经成为了买房的主要目的,可想而知房地产的泡沫有多大。


房地产增长促进货币超发。


M2快速增长的本质原因之一是信贷高速增长,而信贷增长中房地产的贡献巨大。购房人数增加,房价、地价上涨导致土地开发增加,楼市升温,房地产成交量上涨,房贷从而上升。


房贷被开发商或卖家存到银行成为存款,既可变成货币又可变成二次贷款。同时房价上涨又会导致房产和土地抵押价值上涨,从而撬动更多的贷款,这些贷款最后也变成存款。存款和贷款不断循环,就形成了多倍杠杠作用,最终M2也随房地产市场的迅速增长而激增。


反过来,过量的M2需要释放到房地产市场并拉升房价以维持经济平衡。


货币超发必然会导致通货膨胀和商品价格上涨。有人会说货币超发并未带来明显的通货膨胀,这一点从CPI(居民消费价格指数)增长稳定中就可以看出。


可是,我们的CPI数据从何而来?美国统计CPI时超过三分之一是房价,而中国的CPI里最大构成为食品。作为中国人传统上最看重的衣、食、住、行之一,占居民资产比重65%以上的房价竟然没有计算入内,那么这个CPI的指导意义究竟有多大?


通常当M2一直上涨,钱越来越多之后,必然会有东西价格上涨。可令人奇怪的是,中国M2明明是超发了那么多,结果好像并未引起剧烈的通货膨胀,我们的基本生活品处于正常的通胀范围内。但是,超发的货币不会凭空消失,只是转移在大宗商品及房产里面了。


也就是说,中国的通货膨胀是体现在房价里面的,高房价即高通胀。当然,如果没有房地产市场的消化,可能超量的M2会导致全面的通货膨胀,最后对经济造成严重破坏。


货币超发,M2上涨,钱是多了,但投资渠道有限。之所以很多中国人投资买房,是因为所有资产里面,几乎没有什么资产的升值可以与M2增长相提并论。


也就是说,如果持有货币或其他资产,最终面临的可能就是因为M2的快速增长而导致资产大幅缩水。也就是说,人们对于房产的投机只是一种无奈之举。只要M2保持高速增长,人们的钱就会再回到房地产市场,从而导致房地产市场持续升温,房地产泡沫进一步扩大。


所以说,货币超发和房地产泡沫难以说明先后顺序,而是恶性循环,互为因果。

货币超发和房地产泡沫的背后,还有土地供求失衡和土地财政


房地产泡沫不能完全归咎于M2,其背后还有土地供求失衡、过度依赖土地财政等原因。一线城市土地有限,寸土寸金,因此土地开发代价高昂;而中国90%以上的城市都过度依赖土地财政并强力推动地价上涨,从而实现经济增长目标。


对于这些城市的政府来说,出售土地和房地产税收成为主要财政收入来源,再用土地抵押获得杠杆撬动更多资金进行基础建设以招商引资,使得地价再次上涨,泡沫不断加剧。当然,就算M2不是房价飙升的最大推力,也至少是难辞其咎的助燃剂。


3、中国的房地产经济泡沫到达临界点,而我们面临的问题可能更为严峻


中国特色的经济发展,房地产功不可没。


过去十年间,房地产及相关行业对经济增长的贡献占很大比例,甚至超过20%以上,可以被称之为房地产经济。可以说,是货币超发、土地供求失衡和土地财政依赖等在支撑着中国房地产经济泡沫经久不破。


土地财政固然对于中国经济长期的稳定高速增长有着决定性的作用,但其副作用也淋漓尽致的得以体现:不断地推高土地和房产价格。


从1999年至今的18年间,房地产价格节节攀升,不但房屋逐渐失去了居住属性,实体经济更受到房地产疯涨的持续冲击,甚至达到了上市公司卖房保壳的地步。目前来看,房地产经济泡沫已经接近一个临界点,再往后就可能引发整个体系的泡沫经济了。


如果说2009年是中国房地产经济飞跃的拐点(2009年是中国M2增速最高的一年,为28.4%),那么2017年就是中国准备从房地产经济中脱离出来的转折点。


2017年2月28日的中央财经领导小组第十五次会议上,习近平指出,建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制,要充分考虑到房地产市场特点,紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。要完善一揽子政策组合,引导投资行为,合理引导预期,保持房地产市场稳定。


“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位说明国家已经把房地产经济定义为泡沫而进行控制了。从出台房产新政到提高信贷门槛再到宏观调控降低M2增幅等一系列措施,既可以避免一下子刺破房地产泡沫,又可以防止房地产经济泡沫最终演化成中国的泡沫经济。


最理想的结果是,房地产市场慢慢降温,其他产业逐渐取代房地产及相关行业的主导地位,房地产在整个经济中的占比被冲淡,最终实现经济的软着陆。


然而,祸不单行。除了房地产泡沫之外,中国经济正处在一个内忧外患的时间节点,其形势可能比我们看到的和想象的更为严峻。


于内,早在2012中国的人口红利就面临消失,而2000年开始中国就迈入了老龄化社会。因此,中国经济增长会因为人口红利趋于消失和老龄化日益加重而减速。于外,在美国加息等国际金融环境的影响下,人民币难以独善其身,长期必定面临贬值压力。同时全球经济环境也可能受到美元加息的影响而变得不确定,导致中国经济发展的外部环境恶劣。


总之, M2涨幅下降表明中国的货币投放变得稳健,投机炒房的时代即将成为历史。虽然国家不会放任房地产泡沫破裂,但政策干预再加上缺少了作为动力的M2高增速,房地产总归要进入衰退期。与此同时,当中国的M2严重超发遇到美元加息时,促成的人民币贬值幅度可能会让人始料不及。 


因此,在从2017年下半年开始充满未知的未来几年中,若还执意把风险集中在国内或者举棋不定,无异于资产的慢性自杀。




4、财富的突围与自救敢问路在何方?


据中信银行和胡润研究院发布的《2016年中国高净值人群出国需求与趋势白皮书》数据报告,2016年中国高净值人群未来最大的海外需求包括:海外旅游、海外置业(主要出于投资考虑)、海外金融投资、海外教育和海外移民,而他们进行海外投资的最大目的就是资产配置,分散风险。根据该报告,未来中国高净值人群的海外资产配置需求将进一步增加。


2017年可以被称为中国高净值人群进行全球资产配置的新元年。


由于中国M2超量、经济增长放缓、货币政策调控、房地产泡沫、美元加息等一系列因素,中国高净值人群的海外资产配置意识明显增强,从过去把资产局限于境内而变为以全球资产布局为考量。十年前,中国高净值人群的海外需求偏低,主要是子女教育和旅游,仅是有先见之明的一部分人选择海外资产配置。


仅从2011到2017年的几年内,随着该人群海外需求的增加及眼界的开阔,拥有海外资产配置的高净值人士从19%直线上升至56%。毫无疑问,未来中国人对个人的财富管理将进一步与国际接轨,变得更加专业而分散,资产配置会更加多元化。


以分散风险和保值为目的的海外资产配置中,房地产无疑是最受欢迎的投资品之一。从海外置业的地区分布来看,美国一直遥遥领先于其他国家。


2017年6月15日,美联储宣布当前加息周期内的第四次加息,将基准利率和贴现率各上调25个基点。


美元加息的直接结果是:


一、全球范围内的资金流入美国本土,中长期美元资产升值。

二、美元走强,中长期人民币贬值。


相对而言,刚经历过信贷危机的美国经济已经全面恢复,未来相当长的时间内都会处于稳定增长阶段。而特朗普总统上台后的一系列政策会更加强化美国本土行业,尤其是房地产行业的发展。


因此,对于中国人来说,未来几年内尽量多配置美元资产是最好的投资及风险分散途径之一,并可以考虑把美国房地产作为资产配置的首选。


同在最热门的美国,房产投资仍有优劣之分。


既然目的是投资和风险分散,那么投资价值、性价比、地段以及收益稳定性等必然是主要考虑的因素。


从城市来看,相对于中国投资者传统上偏爱的纽约、洛杉矶、旧金山等城市,美国十大城市之一的亚特兰大房产越来越受到全球投资者的欢迎。


这是因为,与同等城市相比,亚特兰大的经济水平、教育医疗、居民收入和发展速度等毫不逊色,房价却相对低很多,意味着亚特兰大的房产升值空间更大、房屋性价比更高、租金收益更多。并且,从交通、环境、基础设施等角度对比,亚特兰大更胜一筹。因此,亚特兰大是最具投资价值的城市之一。




亚特兰大都会区DeKalb县内最炙手可热的Lithonia市,该区域经济发达,环境优美,是亚特兰大市未来重点发展区域之一,更是众多美国及国际投资者近年来最为看好的热门房地产市场之一。过去一年间,该地区的平均房价增长了12.9%,虽然预计未来涨幅会放缓,但仍居全美前列。

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