为什么“澳洲模式”是安全的?——从万达近期异动看澳洲房地产“中国模式”的危险性-为什么“澳洲模式”是安全的?——从万达近期异动看澳洲房地产“中国模式”的危险性-【移投策】

为什么“澳洲模式”是安全的?——从万达近期异动看澳洲房地产“中国模式”的危险性

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2017-08-23

6月19日:万达将13个文旅项目、76个酒店637亿“贱卖”给融创和富力。之前只是融创,后来又加了富力。

而就在前一天的6月18日,央视节目对于中国企业海外投资房地产、酒店、院线、足球俱乐部等进行了狠批,而这些似乎也都是万达热衷的。

近几年,王健林和他的万达在海外收购项目

更为严重的是,前几天这样一份《关于银监会口头转达对大连万达集团股份有限公司六个境外项目处理措施的情况汇报》的文件更是把万达推向风口浪尖。

文件显示,对万达6个境外投资项目的处理方法包括四个方面:

第一,不能从金融机构融资。

第二,不得注入万达控股的境内上市公司。

第三,这些项目发生经营困难,万达不得从境内对其注资,也不得与万达集团境内资产进行重组。

第四,万达集团如拟向其他中国企业出售这些项目,有关部门不得备案、批准。对尚未开工的两个项目,在项目报备、外汇、贷款等方面不得予以支持。

这些都是万达在海外的重点项目,投资规模总额高达数百亿美元。

中国企业海外发展无可厚非,但这些钱的来源很多都是银行贷款,通过内保外贷等途径投资海外的。

万达银行授信和使用情况(部分)

万达海外投资“内保外贷”模式

而万达在澳洲房地产最著名的二个项目就是“悉尼1号”和黄金海岸珠宝三塔。由此引申出了澳洲房地产业的“中国模式”危险性的话题。

澳洲传统的房地产开发模式已经历经二百年的风雨考验,不断去粗取精、去伪存真,无论从法律、金融、市场等方面都相当成熟规范。这一模式兼顾了开发商、政府、银行、基金、土地方、购房人、中介等诸多方面的利益,在200年法律的光辉照耀下规范进步,虽仍不敢称完美,但至少已经相当完善。

澳洲房地产的开发标准流程

房地产开发的“澳洲模式”很重要的一点是开发商的60%以上资金来源于银行和基金等金融机构,而这些金融机构对于开发商的设计、报批、预售、建造有着近似严苛的监管。开发商要想利益最大化,就必须遵从金融机构的监管,最大程度地保证了其开发的房地产符合政府规划、市场需求,也客观保证了购房人的利益,促进了房地产行业的良性发展。

举例说:澳洲房地产可以预售,但开发商拿不到买房人一分钱,开发资金全部来自开发商自有资金和金融机构。而金融机构对于开发商的预售严格把控,要求每一个预售真实存在,买房人信息真实准确。不仅如此,金融机构还严格把控海外销售的比例(一般只有10-20%左右),并且要求预售不达到一定比例前不能获得贷款开建。预售比例因开发商、地段、时间而异,通常要到70%,甚至有的达到100%。

而“中国模式”打破了这一传统模式。由于中国开发商在中国的资产巨大,银行信誉较好,所以很容易在中国贷到款。而这些开发商的人脉关系都在中国,所以销售也基本都在中国。对于澳洲来说这种“二头在外”的模式,脱离了澳洲金融机构的监管。再有,由于这些项目的大批购房人都来自中国,这些项目往往都集中于市中心、旅游区等中国游客喜好的地段。而这些地段的房产并不是澳洲本土居民愿意居住的,一旦市场有风吹草动,想出手给本地人是很难的。

现在这种“中国模式”如果再加上中国对于贷款调控、出境渠道的管控,以及政商关系等,则其不确定因素更加增多,风险更加增大。

中国实力的强大是不争的事实,海外投资也是符合中国战略规划的长期国策,同时也是中国企业和个人全球发展的必然方向。国人应理性认清自身实力和优劣势,客观分析投资国政治、经济、文化,特别是遵循当地商业规律,才是长期稳定发展的根本之道。

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