谁动了我的50万美金?-谁动了我的50万美金?-【移投策】

谁动了我的50万美金?

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2017-09-04

说起EB-5移民,除了政策,移民项目本身的选择也是十分重要,项目靠谱与否直接关系到投资人50万美金的安全。Crystal作为业内老兵,见证了EB5“起起伏伏”的人,自己也积累了一点心得,就以EB5行业最常见的地产项目为例。和各位同行探讨一下选项目的注意事项吧。


首先,EB-5的实质是投资,因此如何最大程度的降低不可预见的投资风险、减少投资过程中的不确定性至关重要!


一、文件情况


一个项目的资料情况将决定EB-5投资人I-526申请是否能够获批的关键因素,移民局在I-526审核阶段更多的关注项目资料的合规性和完整度。
需要注意的文件如下

文件名称

为什么要关注这些文件?

区域中心批准函

是否具有移民项目运营资质的标志

TEA批准函

是否能够以50万美金为投资额的依据

项目是否有通过924526审批

项目是否被移民局认可的标志

机密发行备忘录

EB-5项目最核心的法律文件之一,由移民律师和证券法律师共同撰写,既要符合移民局的要求,又要符合SEC的要求

商业计划书

项目商业可行性的重要文件

认购协议

EB-5投资的重要法律依据

运营协议

公司获得EB-5资金后如何使用如何运营的约定

监管银行协议

资金是否有第三方监管,资金是否安全的重要依据

借款协议

EB-5资金的借贷条件、还款约束

经济及就业报告

是否能够产生足够的就业的重要依据

开工许可

开发商是否有足够的实力及投入的重要标志,最大的风险是开发商已经承担了还是需要EB-5投资人共同担风险的标志

完工保障

项目能否建完的重要依据

地契

是否已经完成土地交易,土地是一个项目重要的还款抵押担保品

评估报告

项目建成后的价值,将决定项目能否获得足额的再融资及出售价格的重要依据


这其中,核心必读的文件为《机密发行备忘录》和《商业计划书》,而有力的辅助文件包括:

开工许可(项目是否开工既是开发商是否会竭尽全力建成项目的标志,也是项目开发前期的风险最小化的标志);


完工保障(拥有完工保险可以最小化的规避项目在建设过程中因预算超标、承建商违约等带来的停工风险);


评估报告(项目的评估值直接关系所提供的抵押担保物是否有充足的价值来清偿EB-5的资金)


二、项目商业可行性

项目的商业可行性可以从以下几个方面分析

1. 地理位置:

2. 市场走势:

3. 可行性分析:

4. 开发商及其团队类似项目的开发经验:

5. 评估价值:


以上几个关键点需要对应项目文件详细分析,此处不做详细阐述,尽管每个开发商在做项目时都会宣称自己遵循的是“上帝逻辑”,但是并不是所有的项目只要建好了自然有人来。以纽约地产2016年的整体发展趋势为例,库存过剩以及升值空间变小,使得纽约地产行业面临着融资难度变大、项目完工风险增高的难题。


再举个栗子,位于佛罗里达西棕榈滩的榕树湾项目,就是比较具有商业可行性的EB-5项目。无论从地理位置,行业前景上看都是非常稳妥并且有上升空间的。


榕树湾项目位于“世界奢华之都”&“世界高尔夫中心”——佛罗里达棕榈滩。

开发商主要负责人目前在新泽西有一座类似的球场,叫做老鹰橡树俱乐部,喜欢高尔夫的朋友们可以去打两杆。这个俱乐部是开发商在2008年收购的,经过高尔夫传奇大师杰克·尼克劳斯的重新设计,这个球场的估值由当年的800万美金上升到现在的4400万美金。榕树湾项目正是两者的再度合作,可以说是前次经典的延续,想要不成功都挺难的。


这篇主要跟大家分享了项目的重要文件和商业可行性,下篇中我会继续从资金结构的角度来分析项目的安全性,欢迎大家前来收看哦!

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