海外莱福带你正确认识澳洲房产中介!-海外莱福带你正确认识澳洲房产中介!-【移投策】

海外莱福带你正确认识澳洲房产中介!

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2017-09-08


对于地产投资者来说,今年是深耕的一年,出租会是必不可少的一个话题,无论是刚到澳洲投资的朋友们,还是地产从业人员,都在这块存在很多的误区和盲点。


今天,海外莱福将带领澳洲置业的朋友们正确认识澳洲房产中介,让您更好地处理自己的物业买卖和租赁。



伴随着房地产交易的频繁,澳大利亚房地产中介活动非常活跃。由于律师费、代消费、中介费等都能抵交一定的所得税,凡是需要买卖。租赁或建造住房的家庭和个人,没有不请中介机构和专业人员帮助的。


地产中介服务在澳洲格外的完善,无论是出租、销售、物业等环节都需要上岗执照和培训,也有相对应的法律法规监管,所以在透明度和专业度上,澳洲地产中介服务全世界可以排进前三名。


但澳洲以外的国家,尤其是很多亚洲国家,监管没有那么严格,大家普遍的印象中不会对中介非常重视,所以很多华人房东都是自己做出租和管理,没有认识到出租中介的真正作用。


而根据去年REA的一项房东问卷调查,澳洲本地的地产投资者,84%会选择通过中介来做出租管理,而不是亲力亲为;56%的人认为服务质量比收费更重要。这两个数据都和我们华人房东相左。



为什么要把房子委托给中介管理


在有经验的中介和投资者眼里,出租的本质是“通过专业的服务来降低房产投资的风险,最大化投资收益。


再深一步说,是把投资者的注意力从这些琐碎的事情中解放出来,用在如何选房,如何组合自己的投资,如何优化税务结构等更重要更关键的事情当中去。


接受这个观点可以说是成为地产投资者重要的一步。


委托给中介有什么好处?


那么把房子委托给中介管理有什么好处呢?



1、首先,房产中介能帮您处理很多在物业管理中您不熟悉的细节,为您节省时间,免除麻烦


物业管理隐藏了很多不可预见的风险,已不再是简单的寻找租客和收取租金。房东面临一个较普遍的风险就是收不到租金,再者,因为自我管理物业的房东在法律文本和平时的管理文件上很难做到保险公司的要求。所以大多数的保险公司都不倾向于支持自我管理物业的房东在索赔时获得房东保险的赔偿。而交由中介管理则能避免这个问题。


2、其次是“租客背景调查”,在澳洲,有一个只能中介能查看的“全国租客数据库”,里面会有“麻烦租客“的历史记录,比如谁没按时交房租、谁破坏房子、谁不交账单之类的,这些信息可以帮助我们有效的过滤租客,减少将来出租中的风险。虽然不是所有中介都会将信息及时上传,但负责的中介都会先查一下租客的背景,如果有问题就坚决拒绝。当然这也是委托出租中介的好处之一。



3、还有一项是“交割前验房”, 也就是在房屋即将交割取钥匙前进行的验房、取钥匙服务。这个环节在澳洲其实是一项专业的服务,很多第三方公司专门做这行,内容也很广泛,从简单的外观检查,比如墙上是否有印记,地板是否有划痕,开关、锁、遥控灯是否都工作等等,到厨房的选料和电器是否和合同一致,房屋结构是否合格,建筑质量是否达标等等。


4、中介提前介入还有一个大大的好处,那就是如果一栋新建公寓楼几百套类似的房屋交割上市,出租市场会出现短期供大于求的问题,租金就经常达不到预期水平,或者一片联排别墅,一条街上十几套房子在很短的时间内一起交割上市,也会有类似的问题。如果是经验丰富的中介,会在交割前验房的时候就开始拍照、准备广告,在其他房子还没有交割上市前就开始宣传招租,有时候前后差几天,交割前和交割后网上出租广告的竞争会天壤之别,达到的租金水平也会有不小差距。


委托给中介有什么风险?


凡事有利就有弊,将房子委托给房产中介打理,也是有一定的风险,当然,这个风险是在委托给黑心中介的前提下产生的。


国外不少华人中介打着低于市场价的服务费旗号(市场价管理费一般为6-10%+GST),吸引投资者将房子托管给他们,可是背后所隐藏的陷阱让人防不胜防。


1、房屋遭到破坏

在房屋出租前,如果黑心中介没有对租客的信用背景进行调查判断,那么房子被破坏性的可能性很大,经常关注澳洲新闻的朋友可能对“租客肆意破坏房东的房子”的新闻并不陌生。



2、费用明细模棱两可

不少中介把出租服务吹的天花乱坠,忽悠你交各种费用,切记!交钱之前必须签合同,而且必须合法正规,仔细研究。保证签字之前搞懂每一项的用途,确定没有任何问题。


3、空置时间长

虽说澳洲的房屋空置率很低,但也不难出现房子租不出去的情况,如果个别中介服务不专业,对房子租金预估的过高,又或者广告宣传方式不理想,那么房子租不出去也情有可原。


4、租金低于市场价格

天下的房东都希望自己的房子能租个高价钱,但并非人人都能如愿,一旦中介没有根据租赁市场的实际情况预估房价,给出低于市场价格,从而给房东造成收益不佳的情况。


如何选择靠谱的房产中介


当你想要通过中介卖房或者贷款等获得其他服务时,你可能需要付给中介佣金。因此往往会找中介费最低的机构。这种常见的误解最有可能是那些靠压低价格来抢生意的房地产中介散播的。廉价中介可能会告诉你,他们的收费低,可以帮你省下很多钱,但事实上,他们能够提供这些低价服务的唯一原因就是他们没有足够的业务。而他们没有足够业务最有可能的原因就是他们提供的服务不合格。



那么,要说在澳洲找个靠谱的房产中介真的很难吗?


其实不然,现在您只需要把房产交于“海外莱福”托管打理,这些问题您都可以不用担心。


海外莱福与澳洲,美国当地排名前十的房产租赁中介都有密切合作,保证了房产快速有效的出租和管理维护,保障了房东的切身利益,实现房产投资的利益最大化。


具体的服务如下:


出租前

1、对房子进行专业细致的验房检测和维修,确保房子的完整性。间接提高租金比例。

2、根据租赁市场情况,给业主的房子做专业合理的租金评估。

3、对业主的房子做广告挂牌推广,广告曝光于莱福管家下辖分行。

广告刊登于当地四大房仲网站及更多媒体网站;

30天于realestate.com.au网站上加强广告曝光度;

莱福管家提供房屋拍摄照片;

刊登于各办公室之数位媒体广告。

4、于周中或周末安排“开放日”看房,安排及开放给潜力租客看房。

5、收集、筛选及处理租客申请表,对租客背景调查,含过往租房记录和核实工作信息。

6、提供房屋情况报告书和已签署之正式租约。


出租中

1、定时定期为业主收取房租,如有拖欠房租的租客则发出警告信;每月发出房租报告和相关帐单。

2、代收租金、代缴任何支出费用(包含大楼管理费、市府税及其他相关费用等)。

3、定期依符合澳大利亚租务法例标准及市场价格调整租金。

4、每3个月一次定期查房,协调安排维修人员,提供查房维修报告。

5、监督租客表现,维护业主的房子内部结构完整。

6、安排及执行驱逐租客,让房东免去不必要的敌对和争执。

7、代表房东出席澳洲公民行政裁判所的听讼, 维护权益。

8、准备及申请代理保险理赔。


出租后

1、房客离开时对物业进行全面的清洁和检查,以确保物业尽可能的维持原样。



还是那句话,出租的本质是“通过专业的服务来降低房产投资的风险,最大化投资收益。


海外莱福的目的只有一个,就是让每一位投资的房产都能最大化收益,最小化风险,在地产投资这条路上顺顺利利。



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