近几年来，中国的经济发展力和全球影响力在世界范围内得到了不错的风评，随之也引来了其他国家的争相模仿，学习中国在经济发展模式上的创新和独特之处。

在东南亚国家中，有这样一个国家和中国展开了亲密无间的合作关系，在不止一个领域上都有交集，其迫切希望复制，或者说成为“下一个中国经济”，这个国家的名字就叫做——柬埔寨。

全亚洲对外资开放最为彻底的国家

多数国家限制外资在当地的投资，要求其公司持股比例不得高于一定门槛，例如马来西亚、越南等，都设有外资不得持有超过企业50%股份的规定。即便开放外资可100%持股的国家，如泰国，也非全部的产业都开放。

对股份持有比例的限制，让外资企业面临公司经营权旁落的风险，同时也极大地限制其在该国的财务运作与发展。

在柬埔寨，除了购买土地需求外，外国投资人或法人可100%持股任何产业的公司。此外，柬埔寨无外汇管制，资金能自由进出，企业可灵活地进行财务操作，有助企业投资避险、增加竞争力。

再者，柬埔寨采用美元、瑞尔双货币制，瑞尔紧盯美元，美元在其广义货币率(M2)占比达84%，境内交易以美元计价。美元高度流通降低汇兑风险，加之美元在国际货币间的强势地位，持有美元或美元资产有助资产与财富保值。受益于对外政策的开放，大量国际资金进入柬埔寨，推动柬埔寨经济快速发展。近年外国直接投资(FDI)金额成长迅速，2017年FDI金额较前一年增长12%。

2010-2017年，柬埔寨平均GDP增长率达7%以上。根据柬埔寨央行资料显示，2018年该国经济增长率为7.3%，超过世界银行与IMF预估。而IMF预测其2019年GDP增长率将达7%。在全球经济情势紧张、各大国际机构下调各国经济表现预测之际，柬埔寨依旧强劲成长，被众多投资人一致看好。

金边，国际投资新天堂

投资柬埔寨首都金边房地产的最大外来投资人，除了早年计划性进入的日韩两国外，最主要是占地利之便的邻国马来西亚及新加坡。

2014年外来投资以亚洲国家为主，五大外资来源国分别为中国大陆、日本、南韩、英国和泰国。来自中国的投资方，近年来正加速进入柬埔寨，除制衣纺织及金融证券业外，房地产开发更是新兴热门投资项目。

在你每一次到金边都会让人感受到城市风貌不断在蜕变，天际线四处看到是高耸的建筑起重机，彷佛置身在当年的上海浦东新区一般。这就是柬埔寨房地产市场火热的象征。

柬埔寨的经济发展潜力，有如30年前的台湾、20年前的上海、10年前的马来西亚，目前正在一路稳健茁壮，已成为欧美先进各国各 大型投资机构积极注意的投资黑马国家。

∨柬埔寨金边房地产的两大投资优势：

首先，柬埔寨房市市场需求大，由于金边目前正处于快速城市发展阶段，来自世界各国的商务人士络绎不绝，不断创造新房产需求，无论想赚资产增值，或是稳赚租金，都值得期待。

其次，柬埔寨对于外汇采取开放政策，资金可自由进出，房地产又以美元计价，相较于其他货币则有汇兑风险，由于美元是当前最值得长期持有的强势货币，在赚得房价涨幅同时更能赚得美元升值。

∨柬埔寨投资小提醒：

优点：房价基期东盟最低，美元计价无汇损风险，享东盟关税优惠，无外汇管制，有“东南亚小瑞士”之称。

缺点：贷款利率偏高，多为预售屋，投资请谨慎选择代销及开发商，瑞投咨网建议优选大型开发商背景的房地产项目。

∨柬埔寨经济状况

1. 经济成长率每年逾7%。

2. 四大支柱为旅游业、加工业（制衣业）、农业和建筑业。

3. 吸引中国、南韩、日本、欧美等国前往投资进驻，外资投资大幅成长104%。

4. 过去五年，外国观光客成长七成，每年有将近400万人造访柬埔寨。

∨外国人投资规范2010年开放外国人买卖不动产，只要年满18岁，凭护照就可以用自己名字，自由买卖2楼以上的集合式住宅、公寓大楼，但针对土地、店面则不得持有及购买。

∨柬埔寨税务法规

1. 购屋时需支付4%交易税及约600-1,000美元的律师费。

2. 持有时需支付0.1%房产税及10%租赁所得税。

∨柬埔寨房贷模式

1. 外国人房贷利率约7%至12%。

2. 在柬埔寨设分行的台资银行，包括国泰世华银行约六家。

3. 银行购屋贷款成数约五成，但仍须依实际状况而定。了解上方资讯后，才可放心大胆地投资金边房产，为自己的财富增值注入强有力的保障

世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

在中国赚钱，到国外消费和投资，很多华人选择国外旅游度假型城市买房定居或是用作长来度假的落脚地。

这边海水清澈，空气纯净。

到国外买房还有一个重要原因，就是中国房产已经到了顶峰，不仅仅是普通百姓需要透支一生来偿还，就连一些相对富裕的阶层，也会倍感压力。

所以，国内房产的升值空间很小。

而对于柬埔寨来说，这里未来发展空间很大，受益各种红利的最多的国家。

今年，一个基本上很确定的事情会发生，就是首相洪森的连任。

纵观柬埔寨的历史，洪森政府最厉害的地方在于：认清楚了柬埔寨的国情——让柬埔寨本国人自己发展经济不是件靠谱的事，既然自己人干不了，那就让外国人来干吧。

这样做，让柬埔寨交出了一份具有连续8年年均GDP增长7%以上的增长的满意答卷。这绝对是一个可以拿得出手的成绩，做到了这点的全世界也没多少个国家！

中国在过去5年对柬埔寨的投资累计高达53亿美元，涉及涵盖在柬埔寨的方方面面。

远的欧美就不说了，单日韩在柬埔寨的累计投资也达到了47亿美元，周边的新加坡、马来西亚、泰国、越南、印度等国家以及中国香港、中国台湾等地区，他们都在柬埔寨有投资。

为什么这么多外国人愿意来柬埔寨投资呢？

除了法律允许外国人合法购买二层以上房屋外，关键是这里的房产美元计价，无外汇管制。

在经济政策方面享受31国GSP关税优惠，有油田，天然气，柬埔寨政府给予外资优惠措施。

在自然资源方面旅游度假天堂，世界闻名的吴哥古迹，还有没有开发的西港等沿海旅游资源。

全球前十大最美海滩排名第二。

有这么多的资源在为柬埔寨房产未来的保值升值做背书，完全可以成为国人海外投资的前哨战。

而金边，作为首都无疑是三才汇聚的地方：

一是人流

用国土规划和建设部国务秘书班速波的话，2014年，金边和市区人口约450万人，占总人口27.1%，直至2030年人口预计增至792万人，占总人口44%。

金边的外来人口来源有三：一是柬埔寨其他地方的人口涌入，二是外籍人口涌入，三是柬埔寨的留学生回国。

二是资金流。

从外商大手笔的投资就可以看出来了，奔驰、宝马、可口可乐、星巴克等众多国际一线品牌早就在柬埔寨完成了布局，包括中国的银联也进入了柬埔寨。

三是资源流。

金边在柬埔寨的发展中无疑起到了领头羊的作用，首都的意义大家都能理解，尤其是在柬埔寨这样发展中国家，其意义更明显。

而金边核心区域的房租回报也没有让投资人失望：

世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

柬埔寨是近年东南亚最火的国家之一。开放的经济政策、美元流通和自由外汇、年轻的人口红利，吸引了众多海外投资人与企业的目光。今天让我们从人口方面来谈谈未来十年柬埔寨的发展面貌。

根据世界银行于日前发布最新数据报告，预测柬埔寨国家经济2019年将持续强劲增长，增长率为7%，主要得益于依然火热的建筑业。该报告还指出，虽然柬经济的增长率与往年相比有所减少，并将面临风险，但经济从整体上看仍然强壮。

根据近日发布的“2019年10月东亚和太平洋经济更新”报告中指出，柬埔寨经济面临许多挑战，包括建筑和房地产业在内的债务问题，让整体风险正在不断增加，同时欧盟支持的EBA税收优惠制度被撤销风险不断增加。

报告显示，柬埔寨银行和小额信贷机构目前的放贷比例约等于国内生产总值的100％，而且欧盟支持的EBA的撤销及中国经济的放缓将阻碍柬埔寨经济的增长。

报告中提出，增强自身能力并为金融部门可能出现的经济危机做好准备，是目前最重要一步。在过去几年中，流入柬埔寨的外国投资可能存在不稳定性，特别是在全球经济增长和中国经济放缓的大背景下。

世界银行指出，提高柬埔寨外部竞争力对于维持适度的经济增长至关重要。在提高工厂工人的最低工资水平后，有必要通过提高生产率来跟海外开展竞争。

政府会在近期采取措施，通过降低运输成本、国定假日等来保护企业利益及促进贸易的发展。

尽管如此，专家分析，如果柬埔寨失去该税收优惠制度，那么柬埔寨的短期出口可能会受到影响。

世界银行东亚和太平洋地区高级经济学家安德鲁·梅森在接受记者采访时表示，世界银行一直与柬埔寨经济方面开展紧密合作，进而解决EBA撤销后可能发生的隐患。

他指出，根据预估柬埔寨对欧洲的出口中有40％是根据EBA协议达成的，因此，如果EBA被撤销，那么则可能会对柬埔寨的出口产生短期影响。但是对于长期来说是不会有太大的风险的。

应提的是，世界银行于10月10日发布最新数据报告，预测柬埔寨国家经济2019年将持续强劲增长，增长率为7%，主要得益于依然火热的建筑业。

也许还有很多人对柬埔寨的印象还停留在“是一个遭受内乱而十分贫穷的国家”，但实际上柬埔寨的经济发展已经超乎你的想象，柬埔寨已经转变为一个亚洲经济增速最快的国家之一了

今天的柬埔寨，也像其他国家已经走过的初级发展阶段一样，到处是房地产开发、基础设施建设，都在以圈地和掠夺不动产为前提开始大规模建设。越来越多的人开始涌向柬埔寨投资，柬埔寨已经被誉为“相当值得投资的国家”！

如今的柬埔寨房价处于起飞阶段，潜力堪比15年前中国。《全球房地产指南》曾分析指出，柬埔寨房产市场具有无限潜力，以首都金边为例，近年来房地产市场持续稳定增长，房价平均涨幅已高达15%，而目前金边核心区域平均租金回报率高达10.8%。目前金边核心区域房价仅为2.5万人民币/平米，还有很大的上涨空间。

柬埔寨通用英语、流通美元，这里绝大多数资产以美元计价和交易，银行存款和贷款都可用美元。去年以来，美元持续走强，今年美联储加息的声音也络绎不绝，作为亚洲地区唯一以美元作为买卖计价货币的国家，柬埔寨成为了很多投资者的选择。

柬埔寨的外汇政策100%开放，毫无外汇管制。不管多少钱，都可随意携带进出国境。

柬埔寨对外资与内资基本给予同等待遇，所有的投资者，在法律面前一律平等；已获批准的投资项目，柬政府不对其产品价格和服务价格进行管制，允许投资者从银行系统购买外汇转往国外，用以清算其与投资活动有关的财政债务。

随着中国“一带一路”大战略的逐步推进，柬埔寨作为东盟最亲中国家，且处于交通枢纽位置，中国给予更多的协助与支持自是在情理之中，这样的态势显然还将维持极长时间。此外，柬埔寨的支柱产业除房地产、旅游、农业、纺织以外，今年还将加入石油化工产业，加上人口年轻化、GDP持续高速增长、政权稳定、不排华等各种因素都使得越来越的人前往柬埔寨投资。

世通君说：年轻化的人口结构、自由的经济体制和蓬勃发展的旅游业促使柬埔寨经济发展的动力。加之国家布局发展“一带一路”政策的红利优势，柬埔寨的经济发展将进一步腾飞。

 自从8月18日柬埔寨政府发布“禁赌令”，全面停发网络赌牌的和打击非法网赌后，“‘禁赌令’后 柬埔寨走了数万人”、“人去楼空 西港已成空城”的消息也开始在网上流传，大量华人撤离的消息成为网上热议话题。

也有人说，西港成“空城”的说法言过其实，虽然政府打击非法网赌后，不少商家的生意暂时受到些影响，但走的基本都是从事网络博彩相关行业的人，西港仍有大量中国公司等外资企业在。有走也有人来，西港人流并没有减少。

那么，目前的西港还好吗？

近日西港当局发话了，“西港外国游客增长50%”！----西港热闹依旧。

据高棉日报称，西哈努克省旅游局局长陈速杰克斯那日前表示，今年前9个月，同比增长超50%。西哈努克省共接待国内外游客近180万人次，其中外国游客近65万人次。本地游客110万多人次，与去年同期降了5%。

陈速杰克斯那说，本地旅客下降是因秩序、基础设施、环境和服务问题。主要原因还是随着西哈努克省住宿服务费的上涨，导致了经济水平有限的国内游客减少。

陈速杰克斯那表示，近两年，西哈努克省获得大量外国投资，尤其是中国投资商，高楼大厦、大型酒店拔地而起。建筑业投资明显增长的同时，该省也面临着秩序与基础设施受损的问题，此外住宿服务也供不应求。

陈速杰克斯那表示，当局正努力解决西省面临的问题，包括修路及环保、卫生等。据西哈努克省省长郭宗仁透露，将对西哈努克市内的34条道路进行维修，工期8个月内。其中，部分道路将按照柬埔寨海滩管理委员会的标准，保质、保量、保美观。

近年来许多人都跟着新南向的风，将投资转向东南亚，而目前东南亚最火热的投资地仍是泰国及马来西亚，但国内的人仍是对马来西亚这块领域不熟悉，以至于无法安心下手投资。

眼看这马来西亚一片正在起飞的经济，一路扶摇直上，错过了相当扼腕，过这篇内容，好好解析吉隆坡的投资优势及如何选择适合的项目，让你安心在吉隆坡种下一颗金钱树。

综观马来西亚的房价涨幅

 

知道大家最担心的就是一买房子，过没多久房价掉价，但是我们可以根据马来西亚的历史数据显示得知，其房地产在市场上的波动和政府政策变化，自2010年以来一直呈现上升的趋势。

而且在2018年马来西亚房价指数(MHPI)为193.3点，相较于2017年上涨了3.1%，而2017年又相较于2016上涨6.1%，在这10年来房价可是节节攀升，加上马来西亚政府正在大规模的打造新经济，依现况房价几乎不可能在几年后就会有下跌的趋势，只会越来越高。

综观马来西亚的各区房价中位数

 

再来看看马来西亚各区的房价中位数大约是多少，根据马来西亚国家产业资料中心的2018数据显示，马来西亚总体房价中位数为296,944令吉，而我们以人口密集度最高的西马，依各州来看目前房价最高由吉隆坡>雪兰莪>柔佛>槟城。

根据PropertyGuru公司网站指出，上述四个区域被鉴定为热点地区，拥有超过130万名大马人进行搜寻，这也反映人们对这些地区的产业购兴不减，因地区强劲需求使房价较高，即便房价高，大多数人还是以吉隆坡作为最主要选择。

为什么非选择吉隆坡不可？

 

马来西亚的首都城市，

经济及人口红利全国最优

 

吉隆坡是马来西亚最大最繁华的城市，也是国家政治、经济的中心。除了作为马来西亚的经济政治中心外，也是一座以旅游闻名的观光大都市。

世界各国的游客都被灯火辉煌的建筑如：具代表性的双子塔、独立广场、武吉免登星光大道和马来西亚的文化、美食所吸引，在2018年有2,580万旅客到访吉隆坡，为观光经济带来841亿令吉，其在东南亚观光排名紧追在泰国后面。

2020大吉隆坡计划

 

马来西亚政府在2010年开始推动“2020大吉隆坡计划”，以1720亿令吉打造，目的就是要让吉隆坡在2020年跻身全球20个最宜居的城市，同时成为世界经济成长率最高城市前20名。

 这个经济转型计划不仅是让吉隆坡成为全球前20个最宜居城市，还有期望让人均国民总收入目标达1万五千美元，透过实施12个国家关键经济领域，来吸引4,440亿美元的投资，这不仅为吉隆坡带来新一波外国直接投资的增长，也为城市创造330万个新的就业机会，来提高马来西亚在国际上的竞争力，加上大量的外来人口也势必会带动住房需求的攀升，使吉隆坡的房价进一步上涨。

吉隆坡国际机场是袋鼠航线的重要停留点

 

吉隆坡机场是世界最繁忙的机场之一，也是袋鼠航线的停留点之一，亚洲各大航空必停留于此转运，成了重要的交通枢纽点，这也说明了吉隆坡拥有全球的战略性位置。因此吉隆坡在一带一路上也是占了一个非常重要的角色！

一带一路中的隆新高铁一开 

黄金万两之地

 

马来西亚近年来受惠中国“一带一路”策略发展，规划一条高铁可将吉隆坡与新加坡连接，这条高铁除了连接吉隆坡和新加坡，也将在布城、森美兰州、马六甲州和柔佛州设立中途站。这条铁路线将于2020年或之前动工，预计在2031年之前落成。通车后乘客乘搭高铁来往吉隆坡和新加坡，只需1小时30分钟。

另外中企早已于大马积极布局，走在吉隆坡市中心，可见到许多国际企业的总部。未来跟随中央政策而来的投资者只会更多，原有不少投资者选择新山或马六甲等新兴地区，渐渐转移投资交通与公共建设更加成熟的吉隆坡。

在吉隆坡种金钱树 

首先要了解下列几大要点

地点的选择 ｜商业繁华及高净值人群的地段

 

地点一直都是每个购房需要考虑的第一要素，决定了房子的价值。

在吉隆坡最主要的还是以市中心、观光旅游热点为主，再来就是高净值人群的区域，如KLCC市中心众人所知的武吉免登和吉隆坡富人区白沙罗岭，一来是地段方便、人流量大、安全指数高，商业繁荣，也不担心出租不了的问题。

周边生活机能 ｜完善齐全的配套

 

 

选择有捷运、轻轨或高铁在旁的房子，可以提高我们的房产价值，这也是租客首选想租的好房，再来就是靠近购物中心、医院、学校，周边生活环境越完善便利，都是未来转售或提高租金的加分亮点。

出租的环境｜是否能有个好租金收入

 

以投资者的角度出租环境相当重要，从地段挑选商业繁华、观光闹区时，会观察一下周边的酒店、民宿每日租金约莫落在多少，评估其投资可以带来的回报，而且越多酒店的地方代表其区域相当多人潮和大量出租的需求，那肯定可以出租给来吉隆坡工作的商务人士或是短期来吉隆坡玩的旅客。

开发商的选择 ｜品牌的保证

 

海外投资最怕遇到烂尾楼，像是突然不建了和交易的一些纠纷，让投资变成冤大头的状况，若是选择声誉优良的上市开发商，就不需忧虑这些问题。而且声誉优良的开发商都会选择良好的建材，打造高质量的建筑，这些都决定房子经过长时间后，是否还能保有好价格能出售。

世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

柬埔寨是近年东南亚最火的国家之一。开放的经济政策、美元流通和自由外汇、年轻的人口红利，吸引了众多海外投资人与企业的目光。今天让我们从人口方面来谈谈未来十年柬埔寨的发展面貌。

根据世界银行于日前发布最新数据报告，预测柬埔寨国家经济2019年将持续强劲增长，增长率为7%，主要得益于依然火热的建筑业。该报告还指出，虽然柬经济的增长率与往年相比有所减少，并将面临风险，但经济从整体上看仍然强壮。

对于柬埔寨来说，这里未来发展空间很大，受益各种红利的最多的国家。

 

中国在过去5年对柬埔寨的投资累计高达53亿美元，涉及涵盖在柬埔寨的方方面面。

远的欧美就不说了，单日韩在柬埔寨的累计投资也达到了47亿美元，周边的新加坡、马来西亚、泰国、越南、印度等国家以及中国香港、中国台湾等地区，他们都在柬埔寨有投资。

今天的柬埔寨，也像其他国家已经走过的初级发展阶段一样，到处是房地产开发、基础设施建设，都在以圈地和掠夺不动产为前提开始大规模建设。越来越多的人开始涌向柬埔寨投资，柬埔寨已经被誉为“相当值得投资的国家”！

如今的柬埔寨房价处于起飞阶段，潜力堪比15年前中国。《全球房地产指南》曾分析指出，柬埔寨房产市场具有无限潜力，以首都金边为例，近年来房地产市场持续稳定增长，房价平均涨幅已高达15%，而目前金边核心区域平均租金回报率高达10.8%。目前金边核心区域房价仅为2.5万人民币/平米，还有很大的上涨空间。

柬埔寨通用英语、流通美元，这里绝大多数资产以美元计价和交易，银行存款和贷款都可用美元。去年以来，美元持续走强，今年美联储加息的声音也络绎不绝，作为亚洲地区唯一以美元作为买卖计价货币的国家，柬埔寨成为了很多投资者的选择。

柬埔寨的外汇政策100%开放，毫无外汇管制。不管多少钱，都可随意携带进出国境。

柬埔寨对外资与内资基本给予同等待遇，所有的投资者，在法律面前一律平等；已获批准的投资项目，柬政府不对其产品价格和服务价格进行管制，允许投资者从银行系统购买外汇转往国外，用以清算其与投资活动有关的财政债务。

随着中国“一带一路”大战略的逐步推进，柬埔寨作为东盟最亲中国家，且处于交通枢纽位置，中国给予更多的协助与支持自是在情理之中，这样的态势显然还将维持极长时间。此外，柬埔寨的支柱产业除房地产、旅游、农业、纺织以外，今年还将加入石油化工产业，加上人口年轻化、GDP持续高速增长、政权稳定、不排华等各种因素都使得越来越的人前往柬埔寨投资。

 

该如何在柬埔寨投资房产呢？

在柬埔寨，外国人只能购买公寓或分契式产权类房屋。这表示有关土地产权属于开发商，而开发商在建设有关房产之后，再把产权做成分契式产权并销售。需要注意的是，公寓的底层外国人是不能购买的，同时一栋内外国投资者购买的单位不能超过70%。

目前的柬埔寨金边整个城市建设在快速发展，房地产还处于初步发展阶段，无论是购房还是租赁都还是非常早期的。在金边有两种房产，一是期房，二是现房。同时也分为从开发商处购买和从其他购房者处购买。

大概的购买流程都差不多，现房是交定金锁定房源、与开发商签订购房合同并支付首付款、在约定时间内付全款、开发商交付产权证，因为一般现房的付款期限比较短，投资者资金压力会比较大。期房是交定金锁定房源、与开发商签订购房合同并支付首付款、根据工程进度支付分期款、交付尾款、开发商交付产权证，期房一般都会有2-3年的缓冲期，投资者的资金压力会比较小。期房和现房随时都可以转卖。

目前柬埔寨的付款方式分为三种，一种是全款支付，一种是分期支付，另外一种是贷款。

全款支付比较简单，就是看投资者的资金实力，现房一般是全款支付，部分项目会有1-6个月不等的缓冲期。

可以分期支付的一般都是期房，因为柬埔寨的期房是根据工程进度支付房款的，投资者务必留意在合同中规定的付款期限及金额，以免造成不必要的麻烦。比方说你的房子在两年后交房，那么这两年内每完成一个阶段你就需要支付一部分房款，开发商会在合同中标明预计的付款时间，也有部分开发商会通知你支付该阶段的房款，支付完最后一笔款项的时候就是开发商交房的时候，产权证一般会在交房后的1-6个月内办理下来，当然也有开发商会提前会给购房者办理产权证。

投资者在柬埔寨买房很少有贷款的，一是因为柬埔寨的贷款利率会比较高，通常在8-12%；二是当地银行对于外国人贷款要求比较严格，除非是开发商自己的银行会相对容易一些。

 

年轻化的人口结构、自由的经济体制和蓬勃发展的旅游业促使柬埔寨经济发展的动力。加之国家布局发展“一带一路”政策的红利优势，柬埔寨的经济发展将进一步腾飞。

作为东南亚唯一拥有美元资产优势的柬埔寨，该优势抗风险能力与美国经济并行，对冲其他风险的同时，对于柬埔寨房产投资市场优势更甚。

金边在柬埔寨的发展中无疑起到了领头羊的作用，投资柬埔寨房产首选金边房产。

世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

趋势到底是什么？如果从产业的角度上看，发生趋势的地方就是有增量的市场，而竞争激烈的往往就是存量市场。

如果面对增量市场，最好的竞争方式就是复制现成的优秀的产品，简称“山寨”，而面对存量市场，就必须以客户为中心，提供个性化的服务。

以房地产为例，最大房企碧桂园用快速复制的方式收割全国的韭菜，即便是在今年行情不好的情况下已经取得不错的业绩，而那些追求情怀讲求个性的房企始终做不大。

显然，未来中国房地产的发展逻辑要变，从增量要转到存量。

 

山寨，这件事不止房地产和中国才有，其实全世界各大制造大国也都是山寨大国。

现在制造水平最高的算是日本和德国，都曾被打上过山寨大国的标签。

在19世纪，1887年4月23日，英国通过《商品法》，德国产品进入英国，必须打上“德国制造”的标签。原因不是因为德国造的好，而是告诉英国国民，这个东西差，是山寨货！

英国的谢菲尔德刀剪公司曾状告德国山寨刀剪，因为做的实在是太像了，不仅是英国，意大利的皮鞋、法国的服装，德国全抄了一遍。

美国也曾经抄袭过英国，英国发明了比如纺纱机、蒸汽机等产品，其技术保密工作也做得相当到位。但凡有工人要到美国去，英国军队会在船上全拦下来，打开行李搜查所有东西，确认没有带任何相关的技术资料才放行。

但美国更狠，直接重金悬赏“偷技术”。

一个叫斯莱特的英国人凭着过人的记忆里把纺纱机大卸八块，每个部分的结构都记在脑子里，上船之后，赶紧“默写”，复原了纺纱机的样子，下船后就成了美国的英雄。

而最令人不可思议的是日本，大家都知道日本动漫水平高，却没想到复制美国的动漫水平也高。

美国著名的超级英雄形象，Superman。而日本也有个超人，叫Rocketman。但Rocketman长什么样子呢？

 

甚至包括大家熟知的Hello kitty，是美国品牌Musti早在1945年创造的，Hello kitty要等到1974年才创立的，其形象只是升级版本的Musti。

至于中国山寨的往事就不提了，如今，真的在向创新中国转型！

同样是独角兽，在香港上市的美团和小米已经分道扬镳了，近期，美团市值突破4500亿港元创历史新高，而小米呢，自从上市后一路下跌，目前始终在10块钱附近徘徊。

核心区别就是小米在手机领域几乎没有什么专利，专利最多的是华为，而美团，别看就送餐的，但背后却有1500人的技术团队支撑。别以为非要是科技行业才要技术，现在很多行业都被互联网改造过了。

比如有家叫红领西服的服装定制工厂。买西服时，对客户的19个部位量了22个数据，定制内容包括西装领口向上斜还是向下斜；袖口扣子是4颗还是5颗等等，确定后开始制作。

通过反向定制的模式，公司消灭了“库存”，而综合成本只有成衣的一半，甚至三分之一。

这种模块化、柔性化的生产技术是通过改造生产线，实现小批次，甚至是单件的生产，而且还大大的缩短生产周期，甚至可以1天出货。不然，人家干嘛要把原材料放到中国，而不是越南、印度等其他地方。 

现在中国还有产业规模的优势，未来，等更多的产业都搬到东南亚和印度，规模化的优势就不存在，而且，等到机器人大规模使用，甚至都不用出口，发达国家也能在自己国家制造东西，还需要你中国吗？

更何况，现在全球的市场基本上已经是存量市场，大家都为保护本国的产业而开始封闭市场。

 

中国另外一个不容忽视的优势就是市场和产业基础都在，更利于创新。

《连线》杂志的前主编克里斯·安德森创立了一家无人机公司3D Robotics，试图干掉中国的大疆。这位可是行业的大神，曾经写过两本畅销书《免费》和《长尾理论》，是中国互联网界的圣经。而且，很快就拿到上亿美元的投资。

结果只用了12个月就失败了，原因在深圳的大疆，可以一天之内组织供应商开会，然后几天之内做出实验芯片，而美国的3D Robotics因为远离生产地，研发要以月为单位来设计产品，自然败下阵来。

别说高科技，传统的线下企业也正在转型。

2012-2014年，当国内的运动品一片哀嚎时，李宁公司砸18亿实施渠道复兴计划，李宁回归开始强推电商和直营。这些年，李宁的销售和股价都在回升。  

在零售业，当年黄明端把大润发卖给阿里的时候，说过一句著名的话：我战胜了所有对手，却输给了时代。  

但是阿里的张勇却又把黄明端请回来了，让他对大润发做了“盒马式”的改造，增加了生鲜占比，给大润发开了个网上入口：淘鲜达。  今年前六个月，486间店铺平均日单700单以上，年底争取1000单以上（这意味着大概日均50万单），这在线上的生鲜新零售拿出来看，应该是绝无仅有的成绩。  

今天的中国，是历史上从来没有过的。用任何一个模型来解释，都是不对的，而是很多模型的叠加，所以才充满机遇。

这样的时代也正在影响着房地产业去转型升级。

 

 

现在的中国房地产已经从增量开始向存量市场转型了。

2018年我国城镇居民人均住房面积已达到39平方米。按2004年，建设部政策研究中心公布了21项小康社会的指标，其中就包括城镇人均居住面积35平方米。也就是，我们已经提前完成了住房面积的小康目标了。

从城市成交的新房二手房数量比例来看，新房二手房成交比为 1∶1，这就意味着楼市接近饱和，北京、上海等很多城市就是如此。

在过去，很多人说“住房比老婆都要好”，因为房子不仅是消费产品，同时是一种投资，你白天睡觉、晚上睡觉，过段时间后它都能帮你挣钱。

但现在很多政策都在限制房产的投资功能，地方政府的限购、限售，甚至是限跌政策。各地又支持长租房、廉租房，政府提供的公共住宅的比例越来越大。比如在深圳，租房已经占到了65%，新加坡是80%，已经达到很高比例。

未来只要房产用来投资的功能越来越少，所谓的泡沫和波动就会越来越少，这是必然规律。

就行业趋势来看，互联网、云计算、人工智能、基因生物、大娱乐大健康这五行业才是未来新增长点。而传统的制造业、矿产、能源行业，包括房地产将地向文旅地产、养老地产、长租公寓等高回报的领域发展，而住房类的也会进入一个低回报时期。

现在只要政策稳定，各种形式的房子就纷至沓来，将来人们不需要再为买房担忧。对于租房的人，房子是租来的，生活是自己的，你也同样可以享受美好生活。

 

 

对于投资而言，国内的房产更大的功能是保值，而非增值，这解释了为什么去年经济不好的时候，深圳的高价房反而被"秒杀"，而普通住宅反而有点滞销。

如果追求高回报的投资当然要找增量市场而不是存量市场。

很明显，当国内房产转为存量时，东南亚国家还处于增量市场阶段。特别是柬埔寨，经济每年以7%的速度增长，这种速度也只有中国能超过，那么，其中当然会孕育出各种机会。

最明显的机会就是房地产投资，其中首都金边更是成为全球投资者海外投资首选。

2018年胡润房价指数报告显示，金边以房价年涨幅16.7%，租金收益6.5%，汇率变化率6.2%，三项投资回报率29.4%问鼎世界投资回报率首位。

目前金边常住人口近300万，而到今年年底，金边建成的公寓数量近3.1万套左右。每年还要大量的当地人涌入金边寻找机会，金边政府也计划将城市发展成500万人口的国际化都市，规划的城市面积也要扩大一倍。

柬埔寨的经济发展潜力，有如30年前的台湾、20年前的上海、10年前的马来西亚，这样的机会也吸引到欧美等发达国家，在金边有30万的常住外国人，他们很多都是跨国公司的高管和NGO组织成员，他们也是金边公寓的消费主体之一。

所以，投资金边公寓无论想赚资产增值，或是稳赚租金，都是值得期待的。

世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

过去4年，世通君每年超过200天在东南亚各国，双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目，清楚东南亚各家开发商的虚实，了解各位投资者踩过的坑。

东南亚房产投资不踩坑，就找世通君

土耳其简介

【位置：】横跨欧亚，与希腊以及保加利亚接壤，是连接欧亚的十字路口

【首都：】安卡拉

【宗教：】伊斯兰教

【气候：】亚热带地中海型气候，4-10月气候比较舒适，适合旅游

【经济：】2018年GDP排名19，超过瑞士（20），中国香港（35）

【教育：】土耳其的高等院校仿照英国、德国和美国的教学。土耳其的学制定为4-4-4，即小学4年，初中4年，高中4年。土耳其共有各类教育学校6万余所，现有大学近200所。：从幼儿园至大学免费教育，大学生每月还有400里拉的补贴。

【医疗：】享受医疗保险者在公立医院就医几乎免费。医疗旅游近年来风靡全球。由于发达国家医疗成本较高,土耳其凭借便捷的医疗服务、相对低廉的医疗价格和丰富的旅游资源,赢得了良好的国际声誉,成为许多医疗旅游者的首选。公立医院医药费全免，私立医院政府承担75%。

【主要民族：】土耳其人，库尔德人

【世界地位：】世界第16大经济体，欧盟候选国，北约成员国，OECD创始会员国，G20成员国

土耳其投资移民入籍申请条件

1.       年满18周岁，可带配偶和未满18周岁子女

2.       身体健康，无犯罪记录，没有资金来源要求

3.       购买一套或多套价值25万美金或以上的房产，3年内不出售。

(以付款当日汇率为准，该房产的土耳其里拉价值需等同25万美金或以上)

土耳其投资移民申请资料准备及流程，请咨询中加移民

土耳其投资移民入籍优势

-          投资年期短：仅需3年，3年后出售房产或取回存款不影响公民身份。

-          成功的经济发展：2018-2019年，土耳其年GDP实际增长率将达到5%，是OECD成员国中发展最迅速的经济体之一。

-          审批快：三个月拿护照。

-          免签111个国家和地区(主要为东南亚、中东、非洲地区)。

-          无移民监：土耳其无移民监、无语言要求、没有资金来源及经商经验等诸多门槛限制，不要求投资移民者必须住在这个国家，移民条件简单。土耳其公民被允许拥有双重国籍，非常适合那些想获得第二身份，但又不想放弃国籍的全球大资产人士。

-          低税收，方便规避CRS（全球征税系统）。

-          要求简单，一步到位拿护照，全程无需面试或登陆。

-          英国移民跳板：土耳其国籍的人可以到英国工作或者做生意，在英国居住5年后，主申请人和全家可以申请英国永居。

-          进入美国绝佳跳板：可以速办E1，E2签证，实现快速赴美。

注释：美国E1，E2签证是一种长期、可续签的非移民类工作签证，持有人可以携同配偶和21岁以下子女在美国享受自由出入、居留、以及特定的免费教育权利。

适宜申请美国E2签证的人群：

l  希望快速留学美国，提高入读名校的机会，节省留学成本；

l  毕业后想留在美国创业、工作者；

l  希望在美国长期居住；

l  快速赴美就医，享受当地福利，减少医疗成本；

l  孩子超龄，无法全家一起办理EB5移民；

l  办理其它移民渠道失败，想合法留在美国；

l  想入股、并购美国企业，同时想规避全球征税麻烦。

被拒签过又想要申请土耳其投资移民的，请咨询中加移民寻求帮助

土耳其购房移民利好消息

（1）25万美金投资买房，房产保留3年，年化5.4%的租金收益率，15年包租，15年下来可以收回投资本金。三年到期后，保证能够房产处置，护照终身有效。

（2）三年定存50万美金，赚的是银行利息。三年后资金可以转移，护照终身有效。

（3）土耳其连续两年被MIPIM(世界地产市场)评为“信誉国家”。土耳其房地产以每年18.5%的速度增长，据此前由CBRE发布的2019年《全球生活报告》显示，土耳其第一大城市伊斯坦布尔房价去年涨幅排名全球前10，平均月租金高于中国的北京、上海、深圳，及东南亚的吉隆坡、曼谷、胡志明等大城市。

（4）城市重建将继续.

（5）2019年8月20日，土耳其统计局宣布，该国7月份房屋销量为102,236套，其中39,000套是新建房屋，其余是二手房。

土耳其投资移民入籍有什么用？

- 用来上国际学校，有很多在中国开设的国际学校要求子女或者父母是外籍身份，这时一本便宜的护照就能搞定国际学校报名问题。

-          方便出入境，在维持中国国籍的基础上，挖掘一下小国护照的功能。

-          改名持有海外房产

-          完善家族信托

-          离岸规划

- 美元资产配置

土耳其投资移民入籍的其他常见问题

1.土耳其护照的有效期是多久？

土耳其护照有效期是10年，大人、孩童都是一样的。

2.是否可以几个申请家庭合买一个房产？

这个是允许的，但如果要申请土耳其护照的话，必须出资的金额达到25万美金。

3. 申请人可以通过购买多个房产达到25万美金的申请要求来申请土耳其公民身份吗？

可以的，只要每个家庭的份额超过25万美金即可。

4.提交土耳其投资移民入籍申请时，孩子未满18周岁，申请批准时，孩子已经超过18周岁，这个孩子还可以作为随同人员同时取得土耳其护照吗？

答：可以。

5. 土耳其政府对所购买的房产有限制吗？是否需要购买特定的房产？
A: 没有限制，没有特定的房产，只要是土耳其国内可过户的产权即可

若有其他疑问，请点击咨询中加移民

  柬埔寨，这个本世纪初刚刚走出战火，开始大力发展经济的国家，拥有者得天独厚的地理资源。对于很多人来说，他们总是千方百计地想要找到在柬埔寨的蓝海市场或蓝海产业，要在同一时间集齐这些东西，所谓“天时、地利、人和”三大要素的蓝海项目并非易事，但也不是没有，我们可以从以下几方面来做出研判！

现实因素一：国家整体状况

      我们不妨先回溯一下20年前的日本，想象一下，如果你身处在那个时代，大学毕业于1994年，到如今是个什么画面？

       失落的日本，是过去20年日本的真实写照，这是众所周知的事实。在当年，其房地产市场曾经在价值最高的时候狠跌80%，而股票市场至多时则跌了70%-80%。

      你或许不太清楚这是何种概念，打比方来说，10万/㎡的上海房子跌到了2万/㎡。不管你有多聪明，多会取巧，当大环境往下走时，不由得你做主，在大概率上你注定会输。

      大家都了解，60年代时，全球制造业的“火”烧到了日本，在7/80年代转移到了香港、台湾、新加坡和韩国，这便是当年经济起飞的“亚洲四小龙”。随后其来到了中国，现在则转向去了东南亚，如柬埔寨、菲律宾、泰国这些国家，这也解释了为何近几年来，柬埔寨经济快速发展的原因，这便是重要一环。  

       现如今在柬埔寨，很多中国人成功了，这很大程度上是带有幸运的成分，因为现在的柬埔寨是稳定的、和平的、大力积极发展经济的重要时期。要是让大家呆在现在的中国，可能很多人就没办法成功了。所以，在对的时间、对的国家、做对的事，是多么的重要！要是换到了7/80年代的柬埔寨，那很有可能你将面对战争和内乱，恐怖的红色高棉将会笼罩着整个国家，怎么可能还会有发展。

     在洪森总理执政后，柬埔寨国内政治环境的稳定得到了保证，并且实施了自由开放的经济政策，与俄罗斯、中国、日本、欧洲等国交好，这促进了柬埔寨这几十年间的不断发展。在很多人眼中，柬埔寨，就是20多年前的中国，百业待兴，处处是机遇，处于井喷期，只要眼光够准，总能够在这个庞大的市场内分得一杯羹。

现实因素二：国家产业兴衰史

       何谓龙头，拿1996-1997在中国股市中出现的超级牛市来说吧。当年，康佳、海尔、TCL、四川长虹等，都是最厉害的龙头股。四川长虹的股票在那波红市中涨了不知道多少倍，但在今天，还有人会大批买入吗？当然没有。因为他已然没落了，和他同期，我们刚举例的那一批股票，皆无一避免这个悲惨的结局。是他们不够聪明吗？并非如此，而是属于他们的时代在他们还在沾沾自喜，还在沉浸于自己的“成功”时，在指尖悄然流逝了，没有及时的转型和改变，当回过头时，换来的就是，早早地被时代远远抛在后头！

      再看2004-2007年这波牛市，最好投资是哪个领域？是地产业和金融业。因为在90年代，大家的经济情况并不是很富裕，一般人会选择购买冰箱、彩电和洗衣机三大件在有钱之后。

      2001年，中国正式加入WTO，出口量急剧增长，在基本需求被满足后，大家开始倾向于用剩余的闲钱来改善住房，购买金融产品，理财产品或保险产品都是投资的大热之选。自那以后，中国人开始有了自己的资本。此时，地产和金融股的表现均十分抢眼！

      在2005-2007这段时间里，万科和招商银行涨幅十几倍有余，但之后却力不足。银行股和地产股总体表现差强人意，因为大时代又一次过去了。

      曾经的王者，诺基亚，在2000年时，风靡一时，谁能预料到其会轰然倒塌，摩托罗拉也是如此。诺基亚曾言明，自己的研发费用是苹果的四倍，但纵使花费再多，却没有搞清楚问题所在，依旧无济于事，这就是看轻时代力量的代价！

      所以说，各行各业都有其兴衰史，大家今天看到的腾讯、阿里巴巴、华为、小米等都是站在了这个时代风头的领航企业。

现实因素三：国家经济信用周期

       我们都知道，任何一个国家都有其经济信用周期，这是无法避免的。今日，如果我们放眼未来的30年，投资哪个国家才是最好的选择呢？

        这段我们就以更加悠久长远的历史维度上来分析吧！

       举个例子，你大学毕业于1974年，当你25岁时拥有了启动资金100万美金，你会如何运用这一笔钱？

       ——想一想，要是去日本，在1974年-1989年15年间，你可以赚到22倍，资产累计达到了2200万美金。

       在1989年，日本房市泡沫破灭，价格见顶。

       如果你足够幸运，在那场“大逃杀”中幸存了下来，于当年撤退，花上一年的时间好好地环球旅行，走遍世界大大小小的国家，见识各地风土人情。

       在1990年，当你40岁的时候，觉得走过美国时，很喜欢那里的生活，便选择定居下来，住在硅谷，对当年的科技浪潮感到有极大的兴趣，投资了纳斯达克指数。

       转眼来到了2000年，你在这10年之间，已经赚上了27倍。

       到你50岁的时候，资产累计金额可能就已经达到了6亿美金了。

       怎么样，走了这一圈理想状态下的理想投资，是不是感到怦然心动。其实，只要你懂得一些趋势，大道理什么的都能够及时想明白，这看似漫不经心的心动要比日日夜夜坐在电脑桌前，盯着屏幕，拿着可预见的月薪要强上不知道多少倍！你的人生，只需要明白一件事，就足让你和你的家人过上很好的生活，那就是在对的时候做对的事！

       这个真理，无论你是把它运用到柬埔寨的投资上，还是其他国家的投资上，都会有不小的收获！

       在2003年的3月份，曾经遇见几个台湾人，在和他们闲聊的时候，了解到这几个台湾人就是来上海买房子的。后来，他们每个人都在上海买了十几套房子。

       在那个时候，深圳的房价则只有6000多每平方米，北京便宜的也只要4000-5000每平方米，上海浦东的房子均价是在每平方米10000左右。大家很是奇怪，上海这么贵的房价，为什么要买呢？买来能干嘛呢？那几个台湾人说，将来在上海，房子绝对不是现在这个价格，将会大幅度上涨。结果自无需多言，十几年过去了，上海的房子涨了十几倍之多。我相信，当年的他们，必然已经收获了属于自己的丰厚回报了！

       那么现如今，同样的事情在柬埔寨金边、西港这些地方，也依旧在轮番上演！

       世界上的所有国家都有其特殊性，自然，共性也肯定存在。

       所以，在柬埔寨投资现阶段最重要的事情，就是找寻各种各样的机会，在适当的时间和地方，做对的事情，也许，事半功倍就在眼前。

现实因素四：现如今柬埔寨存在的投资机会

       每个时代都有其领袖人物和重要事件。如同柬埔寨总理洪森、国王西哈努克一般的人物，之所以会成为现在的他们，这与当年动荡不安的柬埔寨政局是密不可分的，正所谓“时势造英雄”，这句话是没错的。

      当我们在谈论关于柬埔寨的投资时，我们务必要想清楚，柬埔寨在未来30年会是一个什么样的发展局面？

      柬埔寨经济在近七年来一直保持着7%的年平均GDP增长率。据国际货币基金组织和亚洲开发银行的预测，在旅游业制衣制鞋、建筑和服务业带动下，2017年柬埔寨经济将继续强劲增长。

       值得留意的是，2018年的大选出现的政党之争，以及国内外关系如果没有圆滑地处理好，对柬埔寨经济国内经济以及国外贸易也会造成较大的影响。

      中国增长最快速的年代或发展时期早已过去，但柬埔寨、越南等这些东南亚国家可不一样，他们正在铆足了劲，往上喷发。

现实因素五：得天独厚的柬埔寨投资优势

       柬埔寨之所以能成为全球数百余国家中，较为热门的投资地是有其得天独厚的投资优势的。

       就政治方面而言，中柬两国政治互信度很高，在中国的“一带一路”倡议的框架之中，柬埔寨国内2015-2025的工业发展计划与之高度吻合。

       地理优势极其明显。柬埔寨作为前往全球重要市场的要道，位于东盟的中心战略位置。这一特殊位置使得外资进入柬埔寨市场可直接辐射整个东盟地区大市场，真可谓独一份了。

       蕴含巨大人口红利，劳动力成本低。柬埔寨拥有众多廉价、年轻、精力旺盛的劳工，劳动力占全国总人口三分之二，预测在未来一段时期还会持续增长。柬埔寨单个劳动力成本大约在150 美元/月左右。据统计数据显示，柬埔寨人口增长率1.8%，15~64岁占总人口的64%，65岁以上只占总人口的3.8%。相对于国内日益增长的劳动力成本，柬埔寨廉价劳动力已经成为了吸引中国企业投资的重要原因之一。

       投资优惠政策优厚。柬埔寨政府为了吸引外商来柬埔寨投资，一直在不断地为其提供各种优惠政策。柬埔寨政府十分欢迎外来投资，并且无论是内外资企业，其均可以享受同等优惠或政策待遇。柬埔寨的通行货币是美元，无外汇管制，在东盟国家中投资管制最少，各种投资优惠政策，包括关税减免，享有的31个国家给予的贸易优惠等政策，这些都纷纷吸引了大批的外企投资创建实业，这对于当地的基础设施和住房办公需求等方面都是此时最迎合国内旺盛经济发展的良好时机。

       自然资源丰富。作为一个以农业为主的国家，柬埔寨的农产品资源丰富，价格便宜。柬埔寨气候优越，主要农产品有稻谷、玉米、薯类、花生、豆类，其中木薯产量达378万吨，并且其淀粉含量高、质量好。据了解，柬埔寨丰富的木薯淀粉资源已吸引了绿领控股及尔康制药等国内上市公司开发投资。

       综上所述，柬埔寨作为东盟中经济发展最快的国家之一，的确是中国“一带一路”节点上非常适合投资的国家。

世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

提起东南亚，很多人可能一提起就不屑去了解，往往认为目前世界的中心还在欧美，认为我们的穷兄弟国家还是很落后，吃不饱穿不暖，贩毒横行，治安落后，道路都是黄土路，像极了90年代欧美国家对中国的看法。其实，像金边、胡志明、河内等城市，现在已经高楼大厦车水马龙，有小浦东、小香港的美誉。很多的欧美人已将东南亚作为投资的重心，比我们更了解我们的穷兄弟国家。

实际上，东南亚市场目前已经连续十年是整个全球经济增长最快的区域，整个东盟国家平均GDP增长率超5%，越南、柬埔寨，菲律宾等国家连续多年的GDP增长率都在7%以上。越南、柬埔寨已连续多年排名GDP增速世界前十，甚至超过中国。

柬埔寨在整个世界格局中属于20岁-30岁的年轻人，朝气蓬勃，处于价值成长阶段。细分东南亚各国家，第一类是新加坡和文莱，发达国家，适合刚需；第二类是马来西亚和泰国，高速发展中阶段，适合居住养老大于纯投资，包括我们中国也一样，城市化接近后半程，人口红利也不再具备明显优势，投资这些国家，有机会，但空间小涨速不再快；第三类是越南柬埔寨等，城市化进程刚刚起步，人口红利巨大，属于刚刚起步阶段。

多讲一句，房产投资来看，越南起步更早几年，现在首都胡志明好地段的房子已经4，5万人民币/平米，而柬埔寨首都金边刚起步不久目前好地段的价位是1、2万人民币/平米，而且柬埔寨跟越南不同的是，柬埔寨通用货币为美元，这是投资海外房产最重要的一项，有稳定的货币汇率对冲人民币。

但是凡事都要一分为二的看，房产可以保值，但不是任何一处的房产都可以升值。作为房产投资者，在买入一个楼盘之前必须要考虑的两个问题是：这个楼盘在将来有没有接盘侠、容不容易出手和未来能不能升值、升值空间有多大，因为房产投资的本质就是收获房产升值带来财富的机会。

总会有的房子升值了，有的房子却贬值了，特别是在整个市场行情不好的时候，这种情况尤为明显。如果你的房子并没有为你赚钱，很有可能是地区选错了，或者同一位置的楼盘选错了！

在投资房产时考虑的第一要素就是是否有升值空间，也就是项目周边是否有确定性的规划，如果有就可以选择投资，就能获得未来价值与今天价值巨大的收获。而这些配套齐全的房子正好是刚需者喜欢的，所以能够升值的房子也就是将来最容易出手的房子。

在过去的十多年间，我国的房地产市场发展十分迅速，不少有投资头脑的人将钱投入房地产市场之后都大赚了一笔。可是从最近两三年开始，有的房子升值了，有的房子却贬值了，特别是在整个市场行情不好的时候，这种情况尤为明显。如果你的房子并没有为你赚钱，很有可能是地区选错了，或者同一位置的楼盘选错了！

一个城市的发展，通常有两种模式：一种是像北京、成都等国内60-70%城市一样，以市中心为圆心，向四周“摊大饼”式的单核发展模式，最终形成一个环状城市。

这一模式在发展初期运行效率是比较经济的，因为在一个同心圆，可以保证等距离的人口就近迁移，但随着大饼摊得越来越大，造成产业区和居住区分离，就很容易造成早晚潮汐性全市交通堵塞。

另外一种就是类似于深圳、重庆的不规则多核发展模式。以深圳为例，龙华是地理中心、福田是行政金融中心、南山是科技中心、宝安却是人口中心（深圳最多人的区是宝安），其他区的优势不一而足，总之每个区都有一个精准定位，没有一个所谓“市中心”的概念，各中心产住融合，交通压力相对较小。

为什么市中心或片区中心的房价高？那是因为它是一个城市、一个区域的就业、教育、商务、医疗、体育、交通、以及其他各种要素高效协作的体现。

换言之，一个在市中心工作人，年薪数十万甚至更多，你让他住20公里外的远郊区，早晚上班来回跑，那是不现实的。他最理性的做法是在市中心买就近的房产，用省下来的时间和精力去赚更多钱。

事实上，买房是一种资源的占有，你买了市中心的房产，就占有了该处的资源协作方式，包括就业、医疗、教育、交通等等。通俗来讲就是：谁有能力赚大钱，谁就住在效率高，地段好的地方；没能力赚大钱那就住远一点，退而求其次。

城市本身是一个资源竞争的结果，谁先入手入市，谁占有。房价与城市发展的关系，在一座城市中，人们总是花钱买时间，效率越高的板块越节省时间，房价越容易上涨，因此要提前布局。

投资房产，你要相信市场走向，相信这些看得见的城市发展规划，跟着发展规划走就错不了。于是关于如何挑出最赚钱的板块，我们得出一条结论：顺着城脉方向，在一座城市成熟地段拥有大的规划发展的区域内购买刚需产品绝对错不了。

而一座城市的核心竞争力除了交通便利，完善的教育和蓬勃的商业中心外，这座城市的居住环境和未来持续的发展性也非常重要。因此，在选择最赚钱的板块之前，先选择城市！

不要看到一堆建设、一堆外资投入进来就以为未来一片光明，要知道投资不代表可以产生相对应的需求，否则有些鬼城是怎么来的。另一方面，也不要看到价格非常便宜就可以买，要知道贵有贵的道理、便宜也有便宜的道理，但是太便宜了就可能会出问题。

投资房产最终都要回到当地人的刚需上，否则都是投资客炒来炒去的区域，只是在玩击鼓传花而已。

那么怎么看一个区域有没有刚需呢？很简单，看看这个区域的人口数量有多少、人口结构是怎样的、每年净增长的人口有多少、每年市场供给的单位有多少，一个最简单的常识：只要需求大于供给，价格自然就会上涨。如果这个区域的经济也在快速发展，那就更加万无一失了。

世通君说：《2035年金边总体规划》旨在规划和扩张城市，建设新的基础设施，以适应柬埔寨日益增长的人口。但目前为止，城市还没有制定明确的发展规划，所以在投资金边房产的时候优先选择最核心区域的高性价比项目是不会错的，无非是多赚或少赚一点的问题。

不管有没有实现都要彻底告别“被动”对未来坚持笃定的同时在2019最后一个79天也是时候给自己搞点“投资”了

纵观海外投资热潮

柬埔寨一定榜上有名

连续8年GDP平均增长率超7%

房价涨幅达16.7%，居全球第一

租金回报率达6.92%，居东南亚第一

“柬埔寨，值得所有投资者进行到底”

135编辑器

那么，关于柬埔寨投资

太子爷给大家总结了十大“关键词”

2019年，柬埔寨

各方面的数据和实际表现怎么样

一起来看看吧

01

2019年是中柬建交第二个，60年的开局之年

2019年，洪森总理首次出访选择了中国。王天文大使表示，2019年对中柬是一个非常特殊的年份，既是新中国成立70周年、柬第六届新政府全面施政之年，又是中柬建交第二个60年的开局之年，两国关系站在新的历史起点上。第二届“一带一路”峰会，洪森亲自参加，期间中柬两国签署了9项协议，柬埔寨还获得了6亿人民币的国防资助。

02

首季度吸引投资超过40亿美元

据柬埔寨国家发展委员会发布的报告显示，今年前四个月，柬埔寨共有115个项目获批，总投资额约40亿美元，与2018年的81个项目相比，大幅上涨。

最近五年，也就是2014年到2018年，柬埔寨投资一直保持着良好的增长水平。据柬埔寨发展理事会（CDC）的报告显示，这段时间里全国共批准了959个投资项目，总投资额达到了230亿美元。

03

GDP连续7年保持7%以上稳定增长

近年来，柬埔寨的经济发展取得了突飞猛进的成绩。过去20年，柬埔寨国内生产总值（GDP）平均年增长率保持在7.7%，2018年更是达到了7.5%，这一数据超过了原本7.1%的预期，比东盟平均GDP增长速度高出2.5%。2019年，柬埔寨GDP将保持稳定增长。农业、服装和鞋类、建筑业和旅游业等是GDP增长的主要推动力。

04

金边房价涨幅达16.7%，全球第一

2019年1月23日，胡润研究院携手不动产管理机构斯维登集团，联合发布《2018年度全球房价指数》中指出，柬埔寨金边过去一年跃居全球房价涨幅第一，涨幅达16.7%。《2018年度海外置业投资回报指数》中指出，金边房价收益6.5%，是海外置业投资回报最高的城市。

05

土地税基将调升，金边地价将上涨30%以上

根据财经部的公告，柬埔寨政府已经调整了金边的土地登记税费的征税基点，以便在今年7月开始以新的税基标准征收土地登记、土地转让费。

从这一变化来预计，7月后总体土地价格水平将在当前地价基础上增加30％以上。柬埔寨估值地产代理协会主席Chrek Soknim表示，目前来看，更新后的价格约为目前实际市场价格的70％至80％。

06

柬埔寨人口增至2500万

据柬中时报报道，洪森总理今年2月表示，随着国家经济快速发展，柬埔寨人民的生活水平也不断提升，人口年均增长1%到1.5%之间。据估计，柬埔寨全国人口将从目前的1600万人，增至2030年的2000万人和2050年的2500万人，大部分人口将集中生活在城市。

07

2019年柬埔寨预计将接待700万国际游客

2018年柬埔寨的国际游客突破了620万人。2019年第一季度，柬埔寨共接待国际游客187万人次，同比增长了9.7%，其中中国游客约68万人次，同期增长了35%。预计2019年全年柬埔寨将接待700万国际游客，创造近100万个就业岗位，并为国家创收50亿美元的外汇。

08

柬埔寨有25处采油区域年底将产出第一滴油

瑞赛部长于2019年6月6日出席在国会召开关于“石油管理法草案”研讨会时指出，包括海域和陆地在内，柬埔寨一共拥有25处采油区域，而2019年年底预计可以开采出第一滴石油。

柬埔寨石油机构总监兼矿产与能源部发言人姜苏表示，随着柬埔寨即将开采第一滴油的同时，由中国公司投资建设的炼油厂也即将正式启用。这座炼油厂一期项目的年产量多达200万桶，2期项目预计将于2023年竣工，年产量将增至500万桶。

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柬埔寨计划5年投资37亿美元修建6大机场

据高棉日报报道，柬埔寨民航国务秘书处发言人4月透露，王国政府计划未来5年兴建和修复至少6个机场。即将兴建和修复的6个机场分别是金边市新机场、暹粒省新机场、国公省七星海新机场、王家军市机场、卜迭棉芷省波贝市机场，以及东北省的机场（上丁省、蒙多基里省或拉达那基里省其中之一）。

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柬埔寨计划建设7条高速公路

柬埔寨高速公路发展计划（Express Way Development Plan）对外公布，该计划显示，为把重要经济区连接到邻国，除了“金边—西港”高速公路外，柬埔寨还计划兴建7条高速公路，以作为重型运输服务和现代化产业的基础发展方向。覆盖全国10个省市，该计划有望在2020年至2030年开始实行。

“亚洲经济新虎”柬埔寨正以

迅猛发展的经济惊艳世界

未来柬埔寨发展依然拥有无限可能

2019年已经过了三分之二

只有现在抓住柬埔寨发展机遇

选择优质项目投资

将能享受到整个国家发展带来的红利

据《世界经济论坛》2019年10月8日全球竞争力报告，柬埔寨全球竞争力在144个国家与地区中的排名上升4个名次，至2019年的排名第106名，柬埔寨得分52.08分(满分100分)，比2018年提高1.9分。

根据这份报告，柬埔寨全球竞争力指数中，得分最高的是劳动力市场，排名第65位，其次是信息通信技术(第71位)、宏观经济稳定(第75位)、市场规模(第84位)和金融体系(第88位)。

报告显示，柬埔寨与越南、汶莱和新加坡等国家一样，全球竞争力取得明显增长。

但是，柬埔寨的商业活力指数项仍排名很低(第127位)，其次机构竞争力(第123位)、技能(第120位)、产品市场(第113位)、基础设施(第106位)、卫生(第105位)和创新能力(第102位)等项都处于低位。

据世界经济论坛发布《2019年全球竞争力报告》，在2019年全球竞争力指数中，新加坡成为最具竞争力的经济体，中国排名28，位居金砖国家之首。

新加坡综合得分84.8分（满分100分），成为距离竞争力满分最近的国家。其他进入前十名的G20经济体包括美国（第2位）、日本（第6位）、德国（第7位）和英国（第9位），而阿根廷（下降两位，跌至83位）成为排名最低的G20成员国。

值得一提，柬埔寨总理洪森2019年3月29日在金边宣布，政府已推出包括降低电费、简化出口程序在内的一系列措施以提高柬经济发展竞争力。

洪森在当天召开的政府与私营部门对话会上说，今年以来柬埔寨工业用电价格已经下调，政府近期也出台了包括取消原产地认证收费等措施，来降低制造业和出口成本。

世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

一个外国人说：“在暹粒和马德望度过了一个星期后，看到这样的商场我感觉很惊喜。我觉得像置身于一个欧洲城市。和柬埔寨其他地方贫穷的状况完全没有可比性”

 

 

他说的是哪里呢？柬埔寨最大的购物中心，永旺，靠近金边市中心和钻石岛。

 

 

拥有各种美食广场，餐厅，超市，家用电器商店，体育用品商店，书店，游戏厅，服装店，按摩精品店，电影院，汽车4S销售店，甚至还有溜冰场！综合型购物中心，有很多进口商品。

 

 

商品齐全，员工服务良好。超市还提供各种美食。它比市场更安全更优质，因为在柬埔寨真的要小心财物！

 

永旺一期在柬埔寨是第一个购物中心，取得了巨大的成功，直接导致永旺二期在不到3年的时间里迅速开张，占地面积扩大了50%

 

购物中心不仅拥有众多国际服装品牌，甚至还有新加坡品牌，比如爱博尼托和MDS。超市有很多的进口产品。韩国、日本和欧洲进口的零食都可以在这里找到。

 

 

 

我去永旺超市逛了一圈，来看一下物价吧！一个寿司均价0.5美元到0.8美元，下图的寿司7.5美元1盒。

 

饭团1美元1个

 

鸡腿饭打5折2.9美元1盒

 

大白菜2.4美元

 

一袋青菜0.6美元

 

红薯0.45美元100克，4.5美元1公斤

 

 

洋葱0.17美元100克，1.7美元1公斤

 

苦瓜1.9美元1盒

 

一扎葱1.52美元

 

椰子1美元1个

 

萝卜4.9美元1个

 

梨2.9美元1个

 

猕猴桃1.5美元1个

 

一盒枣2.9美元

 

葡萄4.29美元1盒

 

榴莲0.59美元到0.85美元100克，5.9美元一8.5美元1公斤。

 

哈密瓜24.9美元1个

 

牡蛎2.7美元1个

 

有童鞋知道下图是什么吗？我是头一次看见，即像螃蟹又像虾。

 

 

从柬埔寨回国不知道送啥礼物的，推荐送大米。正宗的茉莉大米，正好碰到两个马拉西亚华侨买米，他们已经是第N次买。这个牌子的大米最好吃，2kg3.5美元，5kg7.9美元。

 

 

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18年，日本拿了18个诺贝尔奖；19年，日本拿了19个诺奖！这对于正在追求科技强国的中国来说，无疑又是一个重要的刺激。

不用怀疑，未来的某个年份中国也会成为拿奖专业户，那为啥现在拿不到呢？

产业没到哪一步。

如果你是一位顶级的科技人才，比如倪光南。想提前在联想搞芯片为啥就不成呢。别的不说，如果你稍微了解一点芯片行业的，随便做一个测试版本成本就是以亿为单位，这对于现在如华为、阿里来说是小菜，对于哪怕是现在的联想这都是巨大的开销。

如果你再看回日本的产业和社会变迁，我们似乎正在复制当年日本之路，拿诺奖只是迟早的事，眼下如何过好下一个十年才是大家关心的事。

 

日本性格中的极端成分，这里就不提了，中日打过那么多年的战，彼此感情上总怀有敌意，而如今这种敌意其实真的变得可有可无。

不是别人，而是日本在把自己晋升为一个高端制造靠研发保持竞争力的国家中自己把好战思想磨灭了。

明清以来，日本一直以中华为师，直到1853年7月8日，美国海军准将培里率领舰队强行驶入横滨，次年，签订了“日美亲善条约”，从此，日本大开眼界，见识了西方文明，脱亚入欧的念头剧烈生长。

之后的日本明治维新和二战的故事，包括二战后日本签订的广场协议就不再赘述。

唯一不能确定的是当广场协议签订时，日本是主动制造泡沫完成国家经济转型，还是迫于以美国为首的美欧国家共同要求日本开放市场，提高日元汇率，改变贸易赤字和财政赤字的状况。

1985年9月22日，美国、英国、法国、日本以及西德的财政部长和央行行长，在纽约的广场饭店签署了“广场协议”。但在1986年4月7日，在日本银行前总裁前川春雄主持下，时任首相中曾根康弘的私人咨询机构“为实现国际协调的经济结构调整研究会”发表了《为实现国际协调的经济结构调整研究会报告书》，通称为《前川报告》。

该报告一出的后果大家都看见了，但成果也是促进今天日本能成功转型的关键。

学界唯一不能确定的是这是私人算盘，还是一盘政经大棋，和今天美国总统对华发达贸易战不同，现在的美国精英已经达成共识，对中国的遏制不会因为某协议的签订而结束，而当时的日本高层是否达共识不能确定。

不管是共识还是事后的补救，总之，日币升值、日本买遍天下、日本低端产业转移国外，关于对日本产业升级的手段主要有以下三点：

第一，产业升级：早在《70年代产业结构设想》中，日本为了克服日元升值就着力推动4个目标：中小企业的国际化，重视环境，以人为本和知识密集化等。

和现在中国的“一带一路”、环保措施、促进高科技战略是同一个方向！

第二，淘汰落后产业和产业升级：当年的日本是世界工厂时，增长粗放，高能耗，高污染的问题突出，而且重化工业比重非常高，为了实现转型，推动大型企业搞太阳能研发和氢能源开发，推动核电建设等等。对于支柱性产业如钢铁，石化等高耗能产业都制定了严格的节能目标。推动工业企业向附加值高而且劳动力吸纳能力强的汽车，机械，电子加工等组装型产业转移。

对于低附加值和人力密集型的业务统统去海外做。当时的日本与今天的中国，基本如出一辙。

 

日本历年的对外投资，泡沫时期聪明的资本主动进行产业转移建设海外新日本

第三，淘汰一批人：利用大萧条，淘汰一大批中年人，对于已经无力进入国际化时代的中年人，放开色情业管制和AV，让他们醉生梦死，同时，提供社保支撑和对于服务业减税，让中年人们去开出租端盘子。

日本的团块世代（1946年～1950年出生），他们中80%属于工薪阶层，曾是支撑日本经济高速发展的脊梁骨为了日本的转型而过上了不幸的一生。

这一代人约在40岁左右被认为是经济富足的一代，泡沫初日本人消费了当年全球70%的奢侈品，大量投资的房产却在5年后只剩下20%的残值，且贷款还得继续还，工作却没有了，房子卖了也填不了坑。

这种情况持续了20年，到如今，有20%的人存款不足100万日元（约6万元人民币）67.7%的团块世代还在工作，28.7%的还需要照顾长辈，需要给子女经济援助的人高达31.7%。这代本该于2007年开始逐步进入退休年龄的人如今依旧还在工作。

退休了还得啃老，而且还高寿，心里有多堵，难以言表。

这群中产阶层是当年行业兴旺时受益的产业工人和初级管理者，他们受益于行业的红利和全球化，但在10年左右随着技术更迭和行业周期逆转，就失去上升的可能性并且被时代迅速淘汰。

这种现象在其他发达国家也在出现，法国的黄马甲罢工，美国铁锈带产业工人力挺特朗普...其中日本电影《小偷家族》 和韩国电影《寄生虫》都反映了本国中下阶层的挣扎。

 

 

《寄生虫》和《小童家族》反应了底层人民的生活的一个侧面，激起巨大的共鸣

和痛苦的阶层同步产生并且兴旺的就是日本的动漫、AV、音乐、游戏等娱乐产业。以宅文化消费理念的崛起来替代国民的意识的虚无。

特别是AV产业，本来，在日本贩卖淫秽色情产品是有罪的，没想到日本政府竟然在经济泡沫还没破就开放该产业，一时间，数万家公司冲入AV产业创业，此后，日本迅速成为全球黄色电影的制高点。

这样的文化让整体上社会矛盾冲突相比其他同样转型时期的国家减少许多。

但其负面变化就是整整一代人变成开开心心的颓废！日本由此从亚洲第一军事强国变成了成为一个对国家精神和性都不太在意的禁欲系食草男团地，整个国家佛系到极点。

正因为如此“平静”，才能让人静得下心来慢慢地做科研，得诺奖是很顺理成章的。

如今的中国也在转型升级，现在的抖音和快手比日本的色情行业还能吸引二三线城市的青年，至于产业，能迁的都在想办法往东南亚搬，留下的低附加值的基本上也搬到内地的人口大省去了。

中国相对于日本最大的优势就是地大，有更多的战略转移空间。但对于每个正在经历转型的人来说，其实和当年的团块世代又有多少不一样呢？

房地产、互金、区块链、短视频、接下来的5G、人工智能...技术迭代越快，红利越多，机会越大，抓得住的能一步登天，没抓住的都不知道该如何准备迎接下一个风口。

别说屌丝了，连马化腾都会在腾讯宣布组织架构调整后上知乎上问问下互联网升级的大致方向在哪里？，在这个变革的时代，不调整战略就可能被时代淘汰，唯一的问题就是你有多少的资本和实力！

 

和日本主动挤掉金融和房地产泡沫不同，中国股市总是趴在地上，而房价永远必须呆在天上。

道理很明显，房地产不仅是最能吸金的产业，也是最能促进消费的产业，房价上涨还有一个负面影响就是会间接地提高用工成本，所以，真正要留下产业的必须严控房价。

而最受益的就是产业外移，并且能跟随这一波趋势投资的人，比如最近去东南亚投资房产的如今房价涨了不说，每年还有至少4%以上的租金回报，而且，完全不愁找不到接盘侠，反观国内二手房价不仅跌了，而且还无人询价。

现在在国内买房看似没有什么风险，至少房价降不到哪里去，其实越难，因为谁都不清楚下一次房价上涨的时间要多久，而租金回报还几近于无。

这或许是很多柬埔寨首都金边房产去年咨询量上涨550%的根源吧！

柬埔寨首都金边的基础设施建设是最好的，柬埔寨国家穷大家是知道的，只有金边的配套是最好的，很多公司都把工厂设在金边周边，这样，每年就有源源不断的人涌入金边寻找机会。

金边的房地产完全供不应求。

金边有300万人，到年底也只有3万套房产，其中大多数人都居住在高棉排屋中，相当于国内的农民房，而如果你去过金边的大商超，你会发现当地的物价普遍比国内贵，但是消费的人群一点也不少，今年，金边将新开20家商场，可见，当地的消费能力并不差。

柬埔寨的经济是每年7%的速度增长，如此高增长在亚洲也只有中国能超过，在如此高增长下，每年新增的中产阶级也不是个小数，更何况每年都有30-40万的年轻人涌入金边，而且，金边政府也正在规划将金边打造成拥有500万人口的国际化都市，而相应城市面积也将扩大一倍。

这对于现在买了或准备买金边房产的人来说，升值是必然的，唯一的问题就是涨多少，会不会翻番？

即便不算房价，金边的租金回报率也在6%以上，公寓出租率高达80%-95%，租房需求十分强劲，完全不愁租，等于给投资又加了一道保障。

而且，金边公寓也是东南亚房产的价值洼地，是该地区首都城市中房价唯一没有破3万的城市，门槛如此低，自然吸引了大量投资者涌入。

真正的房地产风口就在金边！

世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

过去4年，世通君每年超过200天在东南亚各国，双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目，清楚东南亚各家开发商的虚实，了解各位投资者踩过的坑。

东南亚房产投资不踩坑，就找世通君