中国花那么多钱投资柬埔寨，一定有利可图，我要跟着国家的脚步去投资。 当地人确实还比较穷，但也有很多财富新贵，而且金边有大量的外籍工作人士，无论是现在还是将来，他们都需要也买得起。 金边房价现在还是洼地，首都地段... 显示全部

中国花那么多钱投资柬埔寨，一定有利可图，我要跟着国家的脚步去投资。

当地人确实还比较穷，但也有很多财富新贵，而且金边有大量的外籍工作人士，无论是现在还是将来，他们都需要也买得起。

金边房价现在还是洼地，首都地段无论在哪个国家都是臻稀资源，未来增值空间大。而且，金边房地产市场目前发展态势一片大好，现在正是进入金边房地产市场的最好时机。

 

其实，在今后相当长的时间里，

房地产依然是最值钱的资产，

也依然是富裕人群最重要的投资目标，

世界在变，唯有房地产价值永恒不变！

海外投资置业最大的悲哀莫过于：

去过那么多个国家，见过那么多楼盘，经历过无数的机会，却输在没有用【富人思维】去看待海外房产投资。

金边房产投资亦是如此。

无论是普通人还是富人，都需要用【富人思维】正确看待金边房地产投资，才能获取最大的回报。

目前，金边房地产正持续吸睛，越来越多的投资者不约而同把目光瞄准了这匹黑马，它的火热绝对不是没有理由的！

l 连续8年超过7%GDP增速

l 美元资产，投资硬通货

l 房价涨幅达10-15%，领跑东南亚市场

l 2019年上半年金边租金收益率5.4%，全球第六，亚洲第一

l 受益【一带一路】战略利好，中柬关系友好

利鑫CEO中心·温德姆酒店

潜力投资项目

 

卓越的地段位置利鑫CEO中心位扼俄罗斯大道、毛泽东大道、莫尼旺大道三大繁华交通黄金大道繁华枢纽处，坐落在贯穿“万谷湖”与“奥林匹亚商圈”的中轴线，是绝对的「内核一环路」。

 

中心枢纽，四通八达由此出发前往中央市场、皇宫、金边国际机场、奥林匹克运动场、万谷湖和堆谷区任何一个地方，几乎都是同等距离，位于城市交通主动脉核心，生活尺度自由掌控。

东向通往李明博学区、中央市场、莫尼旺金融大道、湄公河、皇宫区。

西向可由俄罗斯大道直达金边市机场、以及4号公路往西哈努克海港。南向通往奥林匹克运动场、以及1号公路往越南。北向通往万谷湖重划区、以及6号公路往暹粒省。2.惊人的投资回报

利鑫CEO中心·温德姆酒店项目，价格最低只需15万美元一套，包租10年，永久产权全盘托管。

假设温德姆酒店客房每晚房价180美金，客房租出率60%，与酒店3/7分，每月房租收益是2268美金，约16000人民币，收益之可观可见一斑。

房产投资，地段为王。利鑫CEO中心不仅拥有不可复制的地段优势，和温德姆酒店集团合作后，该酒店项目更是如虎添翼，拥有不可预估的前景和上升空间，给投资者最佳的赚钱选择。

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马来西亚近年来经济发展迅速，这与2010年政府制定将马来西亚建设成更有竞争力的国家构想－“大吉隆坡计划”密不可分，使得马来西亚展开了黄金十年的有质飞越。大马被誉为亚洲利润中心，作为中等开发中国家，计划在2020年展开大马的... 显示全部

马来西亚近年来经济发展迅速，这与2010年政府制定将马来西亚建设成更有竞争力的国家构想－“大吉隆坡计划”密不可分，使得马来西亚展开了黄金十年的有质飞越。大马被誉为亚洲利润中心，作为中等开发中国家，计划在2020年展开大马的黄金时代。2019年第二季外人直接投资与同期相比成长10.3%

根据马来西亚财政部指出，自2005年至本(2019)年第二季止，马国累计外人直接投资额达6,675亿马币(约合1,612.3亿美元)，亦较上(2018)年同期的6,051亿马币成长10.3%，显示马国持续吸引外人直接投资进驻。

尽管全球经济不确定因素犹存以及美中贸易战延烧，马国仍为国际投资最热门地点之一。

经济持续成长的原因之一，來自外人直接投资额提升。在东协大部分国家经济成长皆放缓之际，馬來西亞本年第二季经济成长率为4.9%，较第一季之4.5%成长率为优，亦高出彭博社所预期的4.7%。马国本年第二季经济表现强劲，让国际信评机构惠誉(Fitch Ratings)决定上修马国本年经济成长预测值，从先前的4.2%调高至4.6%，马来西亚政府也将继续推行亲商政策，吸引更多外人直接投资及创造更多高素质就业机会。

耗资1720亿的大吉隆坡计划，

凸显经济雄心

在2010年9月25日马来西亚政府宣布推出经济转型计划(ETP)，将以1,720亿令吉打造“大吉隆坡”，目的就是要让吉隆坡在2020年跻身全球20个最宜居的城市，同时成为世界经济成长率最高城市前20名。这个经济转型计划不仅是让吉隆坡成为全球前20个最宜居城市，还有期望让人均国民总收入目标达1万五千美元，透过实施12个国家关键经济领域，来吸引4,440亿美元的投资，这不仅为吉隆坡带来新一波外国直接投资的增长，也为城市创造330万个新的就业机会，来提高马来西亚在国际上的竞争力。

大吉隆坡的方向是什么呢？

一、国际内外互通

 

马来西亚是《亚洲铁路网政府间协定》协约国之一，亚洲18国打造的一带一路，也将贯穿马来西亚，连接欧亚大陆，促进马来西亚的贸易流动。

其中新隆高铁将新加坡与吉隆坡连接,将两地交通时间缩短到1.5小时，利于两地经济交流，同时增加贸易机会，发展经济。

马来西亚政府也加强布局国内交通建设，新隆高铁的二期将连接吉隆坡、槟城、怡保等地，凸显吉隆坡在国家中无可取代之地位，并且新建三条新的地铁线路，保障适应新时代所需要的交通，届时吉隆坡城市交通将能够覆盖中心城市半径20公里，实现范围上的大吉隆坡。

二、打造国际商贸金融地位

其中大吉隆坡计划中的大马城项目，也在吉隆坡金三角区，这里是新隆高铁以及城市交通的综合枢纽，未来将这以作为集结金融、商业、文化、旅游及高级住宅为一体的中心。

敦拉萨国际免税金融中心，马来西亚政府极力打造的金融圈。在敦拉萨国际贸易中心将作为国际金融机构特区的大本营，政府全力支持出台多项政策，如免税10年，并且豁免印花税、工业建筑津贴、加速资本递减等政策，第一期的海外直接投资预计超过35亿马币，同时也将带来超过260亿马币发展总值，吸引250多家国际金融服务公司纷纷前往进驻。

三、利好政策释放 力邀全球顶尖企业进

 

馬來西亞政府积极邀请全球顶尖企业在吉隆坡设立公司，提供吸引国际企业在马来西亚设立营业中心的奖励政策和一系列税法优惠；透过跨国企业投资，吸引专才至吉隆坡工作，人力资源需求大量並简化外国专才及回流专才的程序。預計每年将对国民所得贡献近400亿马及增加10万个工作机会，这代表着人口红利随之上升。四、创造积极市场环境 丰富投资机遇

综观马来西亚长期以来国家家庭负债率及不良资产率低，马币表现较为稳健，近年得益于基础建设、公共建设、科研水平以及消费能力的大幅提升，马币也渐入佳境。成熟投资客更喜欢通过投资房产对资产进行保值增值，马来西亚房市也因近年来全新经济发展计划的影响，人口及企业逐渐移向吉隆坡聚集，又一次促进了房市场的增长，加上国际学校及医疗保健等多项世界级的生活水平，让马来西亚房市场再次站上世界舞台。

马来西亚第二家园计划

吸引外来投资开辟了一条蹊径

根据美国《国际生活》杂志公布2019年全球养老指数，马来西亚获选为全球十大最适宜退休养老的国家之一，排列在第五名的位置，在这里你可以卸下国内种种的焦虑，轻松简单生活。马来西亚为吸引外地人士移居，推出“马来西亚-我的第二家园”（Malaysia My Second Home，简称MM2H），今年截至8月共接获3500宗申请、去年则有6279宗，负责MM2H移民计划的主管Sharifah Ikhlas Aljaffree表示。第二家园祭出的条件及福利，宽松而福利条件又足够吸引大量移居者前来，同时也开辟了一条投资蹊径。

世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

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马来西亚近年来经济发展迅速，这与2010年政府制定将马来西亚建设成更有竞争力的国家构想－“大吉隆坡计划”密不可分，使得马来西亚展开了黄金十年的有质飞越。大马被誉为亚洲利润中心，作为中等开发中国家，计划在2020年展开大马的黄金时代。2... 显示全部

马来西亚近年来经济发展迅速，这与2010年政府制定将马来西亚建设成更有竞争力的国家构想－“大吉隆坡计划”密不可分，使得马来西亚展开了黄金十年的有质飞越。大马被誉为亚洲利润中心，作为中等开发中国家，计划在2020年展开大马的黄金时代。2019年第二季外人直接投资与同期相比成长10.3%

根据马来西亚财政部指出，自2005年至本(2019)年第二季止，马国累计外人直接投资额达6,675亿马币(约合1,612.3亿美元)，亦较上(2018)年同期的6,051亿马币成长10.3%，显示马国持续吸引外人直接投资进驻。

尽管全球经济不确定因素犹存以及美中贸易战延烧，马国仍为国际投资最热门地点之一。

经济持续成长的原因之一，來自外人直接投资额提升。在东协大部分国家经济成长皆放缓之际，馬來西亞本年第二季经济成长率为4.9%，较第一季之4.5%成长率为优，亦高出彭博社所预期的4.7%。马国本年第二季经济表现强劲，让国际信评机构惠誉(Fitch Ratings)决定上修马国本年经济成长预测值，从先前的4.2%调高至4.6%，马来西亚政府也将继续推行亲商政策，吸引更多外人直接投资及创造更多高素质就业机会。

耗资1720亿的大吉隆坡计划，

凸显经济雄心

在2010年9月25日马来西亚政府宣布推出经济转型计划(ETP)，将以1,720亿令吉打造“大吉隆坡”，目的就是要让吉隆坡在2020年跻身全球20个最宜居的城市，同时成为世界经济成长率最高城市前20名。这个经济转型计划不仅是让吉隆坡成为全球前20个最宜居城市，还有期望让人均国民总收入目标达1万五千美元，透过实施12个国家关键经济领域，来吸引4,440亿美元的投资，这不仅为吉隆坡带来新一波外国直接投资的增长，也为城市创造330万个新的就业机会，来提高马来西亚在国际上的竞争力。吉隆坡是马来西亚的首都和最大城市，和新加坡并称为东南亚两大外交中心之一。在GaWC所公布的世界级城市名单中，吉隆坡和芝加哥、洛杉矶、莫斯科、多伦多和法兰克福同属于A级国际都市。

现在马来西亚政府投资3000亿人民币，把吉隆坡，与周边城市例如安邦、八打灵、莎阿南、布城等10个城市合并成大吉隆坡都市圈。誓要将吉隆坡打造成世界级都市。 作为国家主要经济引擎，吉隆坡也对周边城市产生了虹吸效应,2020年，吉隆坡将有超过1000万人口入驻。

投资方面，马来西亚也被《CEO WORLD》杂志，评选为“2019年世界最佳投资经商国家”；

在世界旅游国家排名中，吉隆坡在全球游客访问最多城市榜单中，排名第7。每年平均有1250万游客入境，平均在吉隆坡过夜5.5天。

那么，吉隆坡城市未来发展方向是怎样的房地产还有淘金机会吗？1 吉隆坡城市发展方向当一个城市不断在发展时，随着范围扩大。核心区可供开发的地皮也越来越少。吉隆坡市中心黄金三角区，可以说是马来西亚最繁华的地段之一也是吉隆坡房价最高区域。这里集中了马来西亚 80% 以上的外资企业国际总部 , 跨国银行总部，五星级酒店林立，全球机构众多，国际化程度相当高，城市配套完善程度极好。但是现在，市中心可开发的土地却极为有限。吉隆坡土地私有，土地非常难以改动拆迁，土地越来越少，价格也会相应地推高，企业机构运营成本也会增加。马来西亚巨型项目---大马城，目标要成为东南亚乃至亚洲的科技中心和居住中心。这将为吉隆坡吸引170--300万人投资入住。政府大力支持，人力、物力、财力聚集之地，未来这里的房产，将来必将迎来一个质的飞跃。这就使得南部将来会成为就业中心，经济中心，金融中心，生活服务中心，未来该地区的基础建设必将快速修建提升。2吉隆坡地产销量增加马来西亚房地产发展商公会（REHDA）公布的2019年上半年房地产报告显示：虽然，2019上半年推出的新项目在减少，但是房屋销量比2018年下半年增长了15%。因为全球投资者，看中了吉隆坡未来的城市发展预期！接下来，马来西亚政府会继续降息，推行宽松扩张型财政政策，加快基础建设进度。这些措施也令各大开发商纷纷看好接下来的吉隆坡楼市。

低估世界银行统计的人均GDP。2018年，马来西亚人均GDP已经到达了12100美元，已经在东南亚人均GDP排行榜排名第二。

与其他东南亚城市房价对比就会发现，作为东南亚经济靠前的国家，吉隆坡的人均GDP远超其他城市，但核心区房价甚至还没有越南和泰国来得高。现在曼谷房价已经到了6万，胡志明房价到了5万，而吉隆坡才3万左右；房价也没有和经济所匹配。

诸多媒体表示，吉隆坡的房价根本就是太便宜了。

根据莱坊数据，用100万美元，在吉隆坡买到217平方米的豪华住宅，但在曼谷却只能买103平米。在新加坡只能买43平米。

这明显是很不正常的。现在，可以说是吉隆坡房价的低位，未来确定的预期红利，使得吉隆坡房产有着强烈的金融抄底属性。未来吉隆坡的房价上涨是确定的。抵押贷款马来西亚房地产的抵押贷款市场继续扩大2019年3月,根据马来西亚央行(BNM)报告。房产抵押贷款市场每年都在迅速攀升，现在约占GDP的36.6%，这使得越来越多的人通过贷款来投资购买吉隆坡房产。

租金马来西亚房价属于低位，但是租金收益可是一点都不低。100多万，200万一套公寓，每年却能回收租金接近9万元人民币。如果在地段绝佳的使馆区或者金融区购入房产，还能同时享受房价升值和租金收益的双重红利！

外资在马来西亚买房的，不仅是大马本地人，更多的是日本人、韩国人、中东人还有中国人、香港人还有其他外国人。香港房价全球第一，这就逼迫很多港人在东南亚置办房产。马来西亚房产价廉物美，深得港人的青睐，吸引众多港人狂扫！

 

3未来马来房价其实，从2009年开始，吉隆坡的房屋均价，都在一路上涨。

马来西亚房价指数是综合房价，成交量，开工量，开盘量等等数据综合而来。可以看出从2010年到现在，指数都是一路攀升的。

据国际著名房产网站预测，接下来的马来房价，会继续涨！

综合以上数据，如果真要说马来西亚为什么实力排名能超越中国那么多的城市。那可以说就是因为国家稳，经济稳，有野心去赶超新加坡，去成为东南亚区域中心的决心，和踏踏实实去做事的性格吧。

世通君——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

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11月5日傍晚，新华社授权发布《中共中央关于坚持和完善中国特色社会主义制度 推进国家治理体系和治理能力现代化若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）。 通读《决定》全文，发现该决议，对今后数十年甚至上百年经济社会的发展，都... 显示全部

11月5日傍晚，新华社授权发布《中共中央关于坚持和完善中国特色社会主义制度 推进国家治理体系和治理能力现代化若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）。

通读《决定》全文，发现该决议，对今后数十年甚至上百年经济社会的发展，都将产生深刻影响，但今天就是单说该决议的的第五节第三段里，有这样的表述： 

优化行政区划设置，提高中心城市和城市群综合承载和资源优化配置能力，实行扁平化管理，形成高效率组织体系。

这是城市版本的简政“扩”权呀，今后城市可以根据需要扩张城市面积，并获得提升权力，其次城市内部实现扁平化管理。

在今年1月9日，济南就吞并了地级市莱芜。而去年，成都吞并了简阳，现在成都面积已经超过了1.2万平方公里。

吞并？呵呵，深圳一脸不屑地说：都是老子玩剩下的，来看看新玩法吧！

深圳和北京、上海最大的不同就是不知道哪里是市中心？

最早的是市中心是罗湖，为了确定特区的范围，在深圳还搞了个关内关外，此后就一路向东，形成福田中心，再到现在是南山中心。而外延也想周边扩散开了，分别想宝安、龙华、龙岗、盐田等方向发展。

而反观北京上海，就是单中心城市。其发展路径就是一环扣一环，直到五环。这样最大的问题就是资源容易集中一点，而房价也是呈阶梯走势。

而反观深圳，产业是随着时代的变迁逐步更迭，发展出福田金融中心、南山科创中心，宝安中心，房价也一路节节攀升。

在深圳人眼里，哪里都是市中心，关键是看你想干啥？

玩硬件，华强北是中心；玩软件，南山科技园是中心；玩创投，找南山最牛街道办；找代工去龙华，在不行可以一路向北到东莞、广州、佛山，产业可以随市场发展延伸到城市外。

当然深圳算是特例，其他城市随着城镇化必然出现中心向周边扩张的趋势。

以成都为例，要修建第二机场只能向旁边的县级市简阳发展，这样原先的区就统一划归为成都的一个区。

在北京、上海、天津、重庆、广州等大城市的扩张中，很多低一级的市县纷纷变身中心城市的一个区，最受欢迎的是巢湖，2011年直接被合肥、马鞍山市、芜湖市“三家分晋”。

从国际经验来说，几乎所有国家的城镇化最终演变成大城市群、大都市圈，甚至，整个国家出现了一国一城的局面。

其发展路径就是：人口汇聚—公共服务改善—新业态诞生—更大人口汇聚的循环，而无法聚集人流的城市，不仅产业和人口流失，连公共服务也在退化。

但这里有一个最大的障碍就是房价。

产业的逻辑除了选择最高端的人才，最快的连接外，还要最低的成本，最方便的运输。高房价将低端产业不断地向外赶，最终整个产业要不外移，要不转型。

而中国却用轨道交通，其中包括高铁、城际铁路、地铁快线、地铁普线等，把这些问题都解决了。

以广东为例，现在深圳地铁6号线跟东莞1号线同时在建，而东莞未来规划出10条线路与深圳连接，其中有两条地铁，还是从深圳出发，穿过东莞凤岗镇，借着深圳的地盘联通东莞。

广州更是左右逢源，广州新一轮规划竟然有17条地铁与佛山对接融合，向西广州18号线延伸到清远、中山、珠海，30分钟从南沙区到广州东站、45分钟到广州白云机场，比普通地铁快了一倍；向东安排了两条对接线路东莞，广州5号线—东莞1号线，广州25号线—东莞1号线。

再看看未来粤港澳大湾区的地铁线路网示意图，你会发现佛山、广州、东莞、深圳、香港就是一个城市的地铁图。

这样最大的好处就是人口和产业可以梯次排开，房价低、人口少的地方也能发挥出相应的作用。

比如中国第一条跨城地铁广佛线开通后，广州这两年净流入四十多万人口，相当于两年造出一个新城市，低房价的作用不容忽视。未来几年整个珠三角将借由七八条跨海跨江通道形成1-2小时生活圈。

据中国经济体制改革研究会副会长樊纲预测，到2050年大湾区将从目前7000万人口增至1.2亿-1.4亿人。

至于房产，惠州对接上深圳，至少大亚湾的房子盘活了几万套。

打破地域局限不仅可以提高行政效率，还有一个好处就是减少协调成本。

从杭州湾出发，沿着长江出海口溯游而上，岸的石化基地是星罗棋布。在23个长三角沿海沿江城市中，分别有13个和12个城市在“十三五”规划纲要中提出发展石化和冶金产业。

导致这一现象的根本原因就是各地政府为拼政绩而盲目扩张同一种产业。

但是产业要升级，那些低附加值产业必然要被高附加值的产业所替代，最好的方法自然是向周边地区扩散。

根据上海统计局的一份报告，“十二五”期间上海工业企业因产能外移，每年工业总产值规模减少逾2000 亿元，占全市年工业总产值总量的近10%，年均影响产值增速2个百分点左右，但这些企业都外移到周边形成各自区域优势。

未来，上海专心做它的人工智能、生物医药和先进装备制造业，宁波做航运重化工，南京做软件，苏州做新一代电子信息产业等。

其他还有可能合并的城市有：南京可以合并镇江，上海可以考虑合并嘉兴的部分地区，西安合并咸阳，海南未来可能是东西南北中（本岛）各一个地级市，加上三沙是6个地级市；南京、郑州、广州、三亚和海口都有必要扩容。

让更多的土地成为大城市的土地，让更多的人民成为大城市的居民，绝对是多赢的格局。

如果对比国外都市圈，中国的都市圈的独特之处就立刻显现出来。

比如日本东京只能发展类似北京的单极模式，周边形成不了协同发展；欧盟虽然一体化做得不错，人员可以自由流动，但是毕竟是国与国之间，行政上无法协同，有点类似长三角的区域分割；纽约大湾区和旧金山湾区人口分别只有2000多万和700多万，人口少，没有低端产业支撑。

粤港澳大湾区虽然科技弱于旧金山大湾区，金融弱于纽约大湾区，但分工做得最好：香港是金融中心，广州是商贸中心，深圳是科创中心，东莞和佛山是制造中心，澳门是休闲旅游中心。

珠三角各个“城市”协同效应效应发挥好了，前途更不可限量。

相较而言，长三角的基础研发更强大，长三角的经济腹地更广阔，加上上海的龙头作用，尤其是上海自贸区刚刚扩容，浦东临港有机会成为中国第一个实质意义上的自贸港，实力也不容小觑。

未来，中国的城市版图将发生新一轮重要变化，但别以为这是短期炒作的机会。

以上被点过名的城市，不是房价太高，就是已经被爆炒过了，最新的数据显示，这些城市的二手房价都在下跌，新房销售不容乐观。

哪里还有协同性刚起步，房价还处于低洼地带的城市呢？

柬埔寨的金边和西港，因为没有高速公路的原因，两个城市的距离单程要4个小时，一旦金边-西港首条公路通车将缩短至2个小时，有点类似广州-深圳的样子。

难怪很多人把金边和西港比作十几年前的深圳。

柬埔寨多年的GDP都在7%左右，这样的发展速度也只有中国能超过，加上中柬关系一直友好，中国大力援建柬埔寨，柬埔寨也在复制中国的发展模式，这样更让人觉得金边很像深圳。

为什么不是西港？像柬埔寨这样的小国，当然是首都会聚集全国最好的资源，更何况高速公路还没通呢，即便是通车了，最大的红利也会集中到金边。

柬埔寨人口虽然仅有1600万左右，金边大都市区人口约300万，但是全国大部分人口集中在金边周围100公里左右的范围。有外国专家预测，2030年金边大都市区人口预计为500万人。

另外一个现象就是尽管柬埔寨整体经济水平落后，但是首都金边的城市消费能力及支出能力远远大于其它各地区的总和。

不要小看了这样城市，据《胡润2019上半年境外置业投资回报指数》数据显示：金边2019年上半年平均租金收益率5.4%，居亚洲第一，全球第六，是Top 10中唯一亚洲城市。2018年，柬埔寨金边以16.7%的房价涨幅，29.4%的投资回报率“冠绝全球”。

就算如此涨幅，金边的房地产价格仍然比邻国的其他城市来得便宜，目前金边市房地产平均每平方米的价格为1500美元。而邻国的雅加达及河内的房地产业平均每平方米的价格超过4000美元。

金边，相对于东南亚其他国家来说依旧是价值洼地，而且，金边市是东南亚发展最快的城市之一，完全可以用抄底来形容这个城市。

世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

过去4年，世通君每年超过200天在东南亚各国，双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目，清楚东南亚各家开发商的虚实，了解各位投资者踩过的坑。

东南亚房产投资不踩坑，就找世通君

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最近，柬埔寨全国正在打击地下网络赌博，当然是好事，当然也连带着伤及了西港楼市，而且，好像就是只是西港受到影响，其他的地方，最主要是金边其实没有受到影响。毕竟相关的负面新闻挺多的，很多人就开始担心起整个柬埔寨的房地产，其实，完全没有必要。不信... 显示全部

最近，柬埔寨全国正在打击地下网络赌博，当然是好事，当然也连带着伤及了西港楼市，而且，好像就是只是西港受到影响，其他的地方，最主要是金边其实没有受到影响。毕竟相关的负面新闻挺多的，很多人就开始担心起整个柬埔寨的房地产，其实，完全没有必要。不信，先看看柬埔寨整个国家的部分指标。根据东盟秘书处和联合国贸易和发展会议（Unctad）的一项研究显示，柬埔寨是去年外国直接投资流入飙升成为创纪录的四个东盟国家之一。上周，东盟秘书处和联合国贸易和发展会议发布的《2019年东盟投资报告》指出，去年东盟的外国直接投资增长了5％，达到创纪录的1550亿美元。在外国直接投资流入增长的6个国家中，当然包括柬埔寨。该报告指出，柬埔寨的外国直接投资去年增长了15％，达到30亿美元，是有史以来的最高水平。外国直接投资的增长主要由制造业和服务业，特别是金融和保险业所主导。而且，柬埔寨制衣厂商协会（GMAC）主席文舒扬表示，未来两年旅行用品生产的投资将翻一番。就更不用说了，不久前，中国承诺将无偿援助西港发展。参考《【外交】中国承诺将无偿援助西港发展》

日前，柬埔寨国会第三专门委员会主席谢朗典还在与云南投资控股集团有限公司董事长邱录军会面时，希望该公司加快暹粒省新机场的建设工作。该项目预计三年建成，一期总投资约8.8亿美元。中国不仅是没有停止援助，并且，柬埔寨还希望快点完工，这样更有利于旅游业。不靠博彩，其实柬埔寨依旧过得很精彩。再看柬埔寨自身，柬埔寨《2019至2023年国家发展战略计划》显示，实施完成该计划需要599亿美元预算。在《2020年国家财政预算案》数据中，2020年政府支出将增至82.23亿美元，占国内生产总值的28.01%，较2019年的67亿美元增长22.73%。柬政府预测，2020年柬埔寨国内生产总值将增至293.62亿美元(2019年为272.22亿美元)，人均生产总值将增至1816美元(2019年为1706美元)。国家经济将继续保持6.5%的增长率(低于2019年的7.1%)。据柬政府2020至2023年国家财政预算案战略计划，每年将向外借贷15亿至28亿美元，以实现实现2030年进入中等偏高收入国家行列，以及2050年成为高收入国家行列的目标。柬埔寨虽然调低了发展预期，但是预算依旧是高于20%的增长。主要是当前的柬埔寨处在发展的初期阶段，尽管首都金边城市化在全国来看都是数一数二的，但距离其他国家首都同等水平依然有很长的距离，各项城市建设、基础设施都有待发展。柬埔寨巨大的人口红利并没有消失，当地约70%的人在34岁以下，，而且，柬埔寨就业率达99.3%，国内的劳动力达约1000万人次。了解西港房地产的人都知道，里面是有泡沫的，现在只不过挤掉一部分。只要基本面没有变，政策没有大改动，小小的调整完全不能干扰到柬埔寨的发展，而且，金边房地产根本就不受到什么影响，依旧值得投资。世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。 收起

11月6日傍晚，中央公布了对香港的新一轮16项利好。此前，港澳台居民需要实际在内地生活、学习才能购房，如今，所有附加条件、各种证明都免除了，香港居民享有与当地居民同等的待遇。 一夜之间广东地区新增815万房票（香港752万... 显示全部

11月6日傍晚，中央公布了对香港的新一轮16项利好。此前，港澳台居民需要实际在内地生活、学习才能购房，如今，所有附加条件、各种证明都免除了，香港居民享有与当地居民同等的待遇。

一夜之间广东地区新增815万房票（香港752万人、澳门63万人）是不是对楼市巨大的刺激？

但这是“伪”利好，其实并没有多少港澳居民会来内地买房，比例不到14%。而且，港人还不喜欢去最近、最有前途的深圳买房，嫌贵，反而喜欢中山、惠州这样城市买房。

这？？？

图源：澳门日报

从大家的心情其实可以理解的，毕竟那边还乱着呢，现在开发通道让大家回归祖国的怀抱，当然是重大利好。

但真实香港人并不是这么看，他们基本都表示：没啥变化啊......

因为港澳同胞在湾区内地买房早就跟内地居民一样，本来就没有严格要求居住、工作年限和社保。他们购房时仅提供了身份证、回乡证和无房证明，部分有要求银行流水等资产证明，但都没有要求工作年限和社保等。

很多中介也介绍说，中介证实：“身份证用于登记买房，回乡证用来贷款，再开一个无房证明就行了。

原先大湾区9城对港澳同胞置业的要求多为限制数量，基本均限购一套，除了中山、珠海，并没有对其他材料进行严格限制。

就算是中山的门槛也是极低的：如不能提供祖籍中山证明，只需缴纳一个月社保或提供在职证明，或直接在中山注册公司，均可完成购房。

而今年8月，东莞还发布简化港澳台居民在本市购房相关资料的通知，港澳台居民仅需提供身份证、居住证和无房证明，即可在东莞市购买一套新建商品房。

其次，内地房价便宜、有前途...对香港人也不是重大的吸引力。

香港西九龙的房价接近30万/㎡，深圳最贵的南山10+万/㎡，香港的住房均价大约在16万左右，澳门大约在10万左右，深圳均价6.5万，惠州和中山才1万多点，内地这三个城市是港人目前投资最多的地方。

在问及3-5年内是否有在大湾区置业的意向，有85%的香港市民表示无意向，近14%的人有计划。

在来内地买房的人群大致上可以分为三类：投资+退休需求的中老年人、居港内地人士/希望来内地发展的青年“人才”、香港生意人。

从过往香港人内地置业目的来看，投资占了绝大部分，自住是非常少的。

 数数据来源：中原研究中心

从中原地产2016年-2018年统计的数据可以看出，在过去3年里，有42%的香港客户选择在中山购房，其次是惠州，而深圳和东莞买房的比例并不高。

从过往香港人内地置业目的来看，投资占了绝大部分。其次，养老和休闲的意味很浓，比如，林郑月娥在中山就有一套住房，真正愿意来内地扎根的少！

当然，随着香港有点乱，近两个月在深圳置业交投已经增加五至六成，但首选的还是离香港近且房价相对便宜的罗湖区。

至少在香港人眼里，深圳其他几个区的房价有点贵。

还有一个阻碍港人到内地置业的因素就是：习惯了香港的生活氛围以及便利的公共设施，即便内地房价便宜，也并不想去买房。

包括教育，在深圳的香港人还是习惯把子女送回香港接受教育，虽然那边的教材有点问题。唯一利好的其实是内地人在香港读书的“双非生”。

在加上不久前，港府公布2019施政报告，出台了购房首付1成等八大措施，是从内部缓解住房困难。

除非香港经济从此不振，这个肯定是不可能、不允许的，原因你懂的。

“惠港16条”除了住房外，还在电子支付、银行结算、子女教育、理财产品、签证居留、医疗药物、科创合作等方面，都提出了一系列措施，其实是加快香港和内地的融合。

内地要更强才能让更多人的港澳居民来内地置业。

比如在深圳的落马洲河套地区，港深创新及科技园建设在建中，在珠海的横琴，跨境办公和金融基础设施已经就绪，准备迎接澳门证券交易所的落地，在广州的南沙庆盛，香港科技大学新校区已经动工，18个月就可以完成首期。

深圳推出30平方公里产业用地规划图。

第二个是深圳的土地市场的消息，但只是利好经济。

在11月5日，深圳召开产业用地全球推介计划新闻发布会，宣布将一次性集中推出30平方公里产业用地。

30平方公里？深圳又要拓展城市面积了。

不是，早在2013年，深圳的闲置土地数量达到152宗，占到广东省省范围的45%，到2016年，闲置土地下降到71宗，到2017年，深圳市盘活清理了存量用地约28平方公里。

今年的8月份，深圳发布了一个被忽视的重磅文件，《深圳市已批未建土地处置专项行动方案》，宣布用两年时间高标准、高质量彻底解决所有已批未建土地问题。

不是深圳土地不够，是闲置得太多，需要旧改的多，需要盘活的更多。

深圳有数千个工业园区，仅龙岗就有各类工业园区900个，总占地面积80.5平方公里。这些年房地产火爆后，大量的工业用地变相地搞起房地产，很多形形色色的孵化器、产业用房，创业空间，其实是类住宅。

无奈之下，2017年深圳市政府搞出一个270平方公里的工业区红线，2018年以来，深圳“工改”成了的主题，类住宅的全部叫停。

在2016-2018年释放出16平方公里，整个“十三五（2016-2020年）”释放出30-35平方公里（如下图）。

深圳的30平方公里要搞三个产业：重大创新载体、新兴产业集群、产业链重点领域。其中，重大创新载体是国家及省级实验室、基础研究机构、国家工程研究中心等等，这就是基础性研究。

新兴产业集群是有新一代信息技术、高端装备制造、绿色低碳、生物医药、数字经济、新材料、海洋经济等战略性新兴产业，尤其是要特别围绕5G移动通信、8K超高清视频、集成电路、人工智能、生物医药五大重点发展方向。也就是深圳将向高端、上游产业链进军。只有掌握了上游关键的新材料、新工艺，中下游制造业才能留着国内，产业链重点领域也一样。

去过深圳湾填海区的都知道，周围都是“15万+”的豪宅区。但却有一宗闲置了15年、占地面积有10万平米的地块，直到现在还没有动静。这样的土地应该还有很多，清理出来恐怕也不是只有少部分是建商品房的，毕竟深圳每年还有大量的安居房、人才房、保障房要建。

参考《重磅！深圳人才安居房限价2-5万一平，市场要变天了？》

有了这些工业用地，深圳的高房价才有坚实的基础。

最后一则利好来自南京。

11月7日，南京市政府召开新闻发布会，宣布《2020年南京市人才购买商品住房办法（试行）》从2020年1月1日起施行。

重点就是对各类人才全覆盖，且覆盖全市商品住房。更值得一提的是，确保人才购房最优先，保证以优惠的价格、较低首付比例贷款买房。

就是一个新楼盘如果推出500套住宅，至少20%到30%要拿出来给各类人才。按照30%的比例，就是150套房子。

如果符合条件的人才低于150人，那么让这些人选完后才轮到其他购买者。如果申购人才超过150位，那么，先从这些人中抽150人优先购房，然后再轮到其他购买者。等于南京所有商品房先要经过一路人才先选后，再开始对其他人公开抽签或购买。而且，没有户籍的硬性限制条件。

问题是截至11月4日下午，南京网上房地产显示，目前全市新房可售套数为43578套，而且，连续三月库存都在4.3万套以上，相较一年前上涨了23%。这意味着南京新房供应充足，反而是房企的销售压力较大。

目前南京楼市除了河西南、江北核心区的楼盘依旧火爆，中签率仍维持在10%左右，而其他区域的表现则不尽如人意，个别楼盘开盘一个月认购量不足3成也时有发生。

而今年江北核心区一共拍出10块地，其中润辰府、悦辰府、江畔都会上城最快年内首开，未来江北核心区还会有更多房源上市。

南京二手房挂牌量已破7万套，1个月增加5000套房源左右，而且二手房价在跌，成交量略有回升。

怎么看南京都不像是重视人才，降低人才购房要求，反而是在帮助房企促销！

同样有压力的还有杭州，目前杭州的挂牌量突破10万，这一数据在8月份才8.5万。

更要命的是成交量在持续下滑，最近5个月的二手房成交量分别是7942/7922/6739/6098/4601套。

近期，杭州萧山就传出某楼盘直接打出存2万享受20万优惠的口号，这也就意味着相当于直接降价18万。

目前，杭州户籍无房者首付30%，有房者首付60%，限购2套。非杭州户籍需要社保2年才能购房，杭州限购一套。无贷款记录首付30%，曾经或者目前贷款一套需要首付60%，2套以上的贷款记录则不可再贷款。

从今年8月份开始，杭州首套房的基准利率就开始上调，杭州各大行首套房房贷利率基本在5.4%左右，二套房房贷利率普遍在5.65%左右。

杭州离放松政策或下调利率不远了。

又快到双11了，杭州的网红们该忙活了，但他们能支撑起杭州的房价吗？

这才是各地政府真正应该拷问的，不然再好的政策也吸引不了高端人才和产业。想拯救实业其实是费力不讨好的工作，既然深圳已经开始了，其他城市也该效仿，否则，再低的门槛也吸引不到人。

而真正能吸引人才的地方，哪怕是低端产业，其房地产才有可为。

据《胡润2019上半年境外置业投资回报指数》数据显示：金边2019年上半年平均租金收益率5.4%，居亚洲第一，全球第六，是Top 10中唯一亚洲城市。

为什么这么高？看人口，更看人流。

柬埔寨人口虽然仅有1600万左右，金边大都市区人口约300万，但是全国大部分人口集中在金边周围100公里左右的范围。有外国专家预测，2030年金边大都市区人口预计为500万人。

每年涌入金边就业的新增劳动力人口达25-30万人，年均增长2.97%，在全球主要城市中排名第三，其中70%为30岁以下人口。

柬埔寨多年的GDP都在7%左右，这样的发展速度也只有中国能超过，而金边作为柬埔寨的首都自然是最能享受发展红利的地方，这也和金边周边有大量的工厂有关。

而且，不光吸引当地人，也吸引了大批的外国人，其中金边常住外国人有30万人，也就是每十个人就有一个是老外，他们很多都是跨国公司的高管或技术人员，对住房也是有要求的。

而金边到年底可供使用的公寓数只有3万套左右，连老外都满足不了。

金边住宅拥有率为55.3%，有超100万人没有自己的房产，人均住宅面积只有8.5平方米，有很多是3-4人合租一间房，住宅供应严重不足。

这样的市场才是真正值得投资的房产，包括很多港人都到这里置业，显然，他们的视野更加的国际化，而且把握到关键时机。

世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

过去4年，世通君每年超过200天在东南亚各国，双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目，清楚东南亚各家开发商的虚实，了解各位投资者踩过的坑。

东南亚房产投资不踩坑，就找世通君

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金边楼市之所以吸引了越来越多人的关注，主要在于柬埔寨的经济持续高速发展，使人们隐约看到了又一个即将崛起的“亚洲小龙”。 过去 20 多年来，柬埔寨的 GDP 保持了超过 7%的增速。即使在当前中国等诸多经济体减速之际，柬埔... 显示全部

金边楼市之所以吸引了越来越多人的关注，主要在于柬埔寨的经济持续高速发展，使人们隐约看到了又一个即将崛起的“亚洲小龙”。

过去 20 多年来，柬埔寨的 GDP 保持了超过 7%的增速。即使在当前中国等诸多经济体减速之际，柬埔寨去年的经济还是创出了近 6年新高。

柬埔寨2004年加入WTO，政府实行对外开放的自由市场经济，推行经济私有化和贸易自由化，把农业、加工业、旅游业、基础设施建设及人才培训作为优先发展领域，推进行政、财经、军队和司法等改革，提高政府工作效率，改善投资环境，取得一定成效。

2018年，柬埔寨的GDP增长率为7.3％; 预计未来五年的增长将保持在7％。

柬埔寨 被评为“相当值得投资”的国家，目前柬埔寨各行各业已基本向外资开放，且外商持股可达100%，此外，在柬埔寨国内具名所得税与企业经营整理税负相对较低，有利于降低经营成本。

丰富的资源吸引了来自不同国家与资本的涌入，柬埔寨的经济在蓬勃发展，其中房地产业绝对是值得关注的产业。

柬埔寨国土规划建设部的最新数据报告显示， 2000 年至 2019 年第一季度的 20 年来，外国对柬埔寨建筑业累计投资 56 亿美元，共有 390 个建筑项目。在柬埔寨的外来投资中，中国排名第一，累计投资 24.95 亿美元；第二名是韩国，累计投资 16.44 亿美元；第三名日本，累计投资 2.81 亿美元；第四名泰国，累计投资 2.5 亿美元；第五名新加坡，累计投资 1.62 亿美元。

《全球房地产指南》分析指出，柬埔寨房产市场具有无限潜力。

柬埔寨的土地和房地产价格都处在东南亚各国较低水平，柬埔寨的房产每年增值。以金边为例，近年来房价平均涨幅高达15%，目前柬埔寨核心区域公寓平均租金回报率高达6%以上。

除了房价持续上涨，金边的房租回报率也相当不错，由于大量外籍人士长期居住金边， 而金边的高档公寓楼供不应求，因此金边楼市的租金回报率大概保持在 8%左右，和我国很多一线城市不到 2%的租金回报率相比，还是具有很大的优势。

金边市是柬埔寨的首都，同时也是柬埔寨的政治、经济、文化和宗教中心。

柬埔寨当地人口70%以上都不满34岁，而人口增长率是1.8%，所以消费和住宅需求非常旺盛；同时东南亚新兴旅游目的地，计划2020年前，每年吸引200万中国游客，所以酒店需求也是非常旺盛。

 

金边原本建筑多为老旧平房，在开放外国人私有房产后，高级住宅才开始蓬勃发展，至2014年长住外籍人士高达47000人，而ABC级出租公寓只有3500间，使得租金行情水涨船高，平均租金收益率达10%以上。

 

石油、天然气、金融及其他成长性产业有许多外籍劳工有租房需求。最近柬埔寨发现巨大的石油和天然气田，并有可能成为新兴的能源输出国，届时将吸引更多人才及投资者。

 金边拥有汇聚全国的政治、经济、文化资源，是集一国发展之力的核心，来自各个国家和地区的优秀人才聚集在这里，也是国际开放性、包容性最强的城市。尤其柬埔寨近年来对外的政策良好，经济发展趋势一片向好，给众多希望理性投资的人提供了更大的空间。

世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

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2019年三季度的经济数据已经披露完毕，其他的指标先不说，各地经济好不好大家都有感觉的，就先说说钱都往跑，未来哪里有机会？ 一线的4大城市中，深圳以11.3%领跑，是唯一有两位数增长的城市。二线城市东莞、温州、苏州、佛山、... 显示全部

2019年三季度的经济数据已经披露完毕，其他的指标先不说，各地经济好不好大家都有感觉的，就先说说钱都往跑，未来哪里有机会？

一线的4大城市中，深圳以11.3%领跑，是唯一有两位数增长的城市。二线城市东莞、温州、苏州、佛山、青岛占据了前五名，其中前四个还是地级市。

而那些省会城市，如南京、贵阳、成都等都是GDP增速在8.0%以上但资金增长跑输了M2，其中最差的厦门资金增长只有1.7%，但GDP增长是8.1%，这背后无不和前几年厦门楼市太火，今年炒房资金撤离有关。

留心资金的变化，可以从另一个角度解读城市的未来。

从资金规模上看，广深加起来比上海略大，但是比北京还是差了不少。

但从今年的土地招拍情况上看，深圳是最小的才450亿，只有广州的一半，而京沪都超过1000亿。可见，在发展上深圳还是最厉害的。

但前三季度，深圳却是“跑得最慢”的一次。

数据显示，今年前三季度，深圳第一产业增加值19.14亿元，增长5.5%；第二产业增加值7338.04亿元，增长5.5%；第三产业增加值11331.95亿元，增长7.4%。其中，深圳全市进出口总额下降1.8%，成为GDP放缓的主要因素之一。

最让人担心的是深圳规模以上工业增加值的增速放缓，同时，第二产业投资增速更出现负增长。这和深圳最近今年出现的企业搬迁潮不无关系，而外迁的根本就是“地”价升高推高了企业的经营和生活成本。

对此，三季报出炉的第二天，深圳集中推出了30平方公里产业用地，释放了要稳住二产，提升制造业，为经济进一步强根筑本的信号。

现在的深圳还在积极地转型之中。

而一直传说要和深圳合并的东莞却是要放开膀子干起来。

11月5日，经过32轮竞价之后，华润置地以45.1亿元最高限价摘得一宗地块。在过去的两年里，华润置地已在东莞市11个镇区共布局13个项目。不仅是华润置地，中海地产、招商蛇口这些深圳本地的龙头房企也在加速抢滩东莞。

东莞统计局数据显示，今年前三季度，东莞实现地区生产总值6592.01亿元，同比增长7.2%，居于广东省前列。

这样的基本面自然吸引大房企抢滩东莞，如此，东莞的资金增值排名全国第一也就不做为奇了。

同样的例子在长三角也在上演，今年杭州和温州在卖地收入上分别排名全国第一和第二十。

温州虽然卖地收入只有杭州的五分之一多一点，但温州前三季度的GDP为4648.8亿，和杭州的10511亿相比只相差两倍左右。

杭州为了筹备亚运会近两年上马大量基建项目，所以卖地很凶，同时杭州地域广阔，有足够的土地可以卖。

同样的情况也出现在成都、武汉、南京等二线省会城市，这些城市最大的特点是大量人口流入，城建速度也前所未有地加快，都处在高速发展的窗口期。

而温州从国家决定设立温州市金融综合改革试验区后，经过7年的调整，今年前三季度GDP 4648亿元，同比增长8.2%，增速保持全省第二位。第二产业保持了稳定的水平，第三产业是爆发式增长，占总GDP 61.3%，这个比例仅次于杭州。

未来五年，如果GDP增速能保持在浙江前三，温州就会迎来复兴时刻，这也是资金倾向投资该城市的原因。

苏州和南京在江苏省则是两个很奇怪的存在。

2019年上半年，苏州GDP排名全国第七、省内第一，经济总量远超过南京，扮演着“经济省会”的职能，而省会城市南京以增速8.1%位居江苏第一。

在资金增速上，苏州以11.8%的速度排名二线城市的第三，南京以5.2%排名倒数第四5.2%。没有产业和房地产的支撑，南京的楼市也在退烧。

最近，南京出台了人才可优先购房的政策，看来是在学习苏州大力引进人才的政策，未来，人才变成购房的优先指标或被更多城市效仿。

相反的那些单纯依靠房地产而没有产业和人口的城市要特别当心，以海南为例，去年海南的房地产开发投资和GDP的比值高达35%，而今年在调控之下，前三季度下降到只有20%左右。

前三季度的数据显示，房地产依赖度排在前五的城市，分别是蚌埠（40.4%），昆明（36.3%），三亚（35.2%），贵阳（32.7%），郑州（28.3%）。其中蚌埠、三亚等要特别谨慎。

对房地产依赖度高不见得是坏事，比如城市要扩张自然到房地产火热。

但是如果城市在扩张，但是第二产业在萎缩，就不是好事，哪怕是房地产依旧火爆。

以泉州为例，自2016年以来，泉州商品房成交量均保持1000万平方米以上，尤其是2018年商品房销售面积高达1416万平方米，比2015年增加了70%，成交均价也上涨了38%，对此，泉州的各项调控政策比佛山、珠海还早的上马。

但是本地居民自有房屋量较多，内生需求量不是那么多，2017年人口已经显出流出的迹象，2019年因为有大量的棚改支撑，成交规模持续在高位，内生需求增长存在瓶颈，如果不能找到更多的新增购房需求，泉州商品房会在近几年内看到成交规模的大幅回落。

通过对45个人口扩张型城市二产就业人员数量进行统计，结果发现：45城有7成城市二产从业人员数量呈现减少趋势。

其中减少人数最多的是重庆、贵阳等中西部省会城市，这些城市的主动的产业升级，譬如近些年贵阳大数据产业发展迅猛，其次是河北的沧州、邯郸、唐山以及天津等城市，近些年受环保整治的影响，二产从业人员数量大幅减少。

其中，徐州，宿州等城市表现也较为突出，降幅均在10%以上。

除佛山、珠海、茂名等粤港澳湾区三四线城市外，余下的14个城市均为一二线城市，包括广州、西安、杭州等，这些城市产业经济发达、尤其是新兴经济发展迅猛，问题不大，但是三四线城市如果没有产业就非常的危险。

包括沧州、邯郸、唐山等环京城市因为环保因素，许多传统制造业面临关停的命运，产业工人数量大幅减少，这些城市的房地产也是要谨慎进入。

对于第三产业欣欣向荣且房价市场火爆的城市要小心，国内的海南是先例，大家热捧的中国海外的一个“省”的西港也是如此。

西港经济结构很特殊，第一产业农业一般般，第三产业服务业欣欣向荣，第二产业工业几乎没有。柬埔寨政府也意识到这个问题，在不断地通过补强基础设施建设，包括中国也承诺无条件支持西港建设。

但发展第二产业不容易，哪怕是西港拥有大量的石油储备，但发展成产业也是不容易的。

而真正拥有产业支撑的只有柬埔寨首都金边。

去年5月成立的中柬金边经济特区，占地面积达30平方公里，是全柬埔寨规模最大的经济特区。而且，去过金边的人都知道，下飞机后在去金边市区的路上两边都有大量的工厂，而在西港是没有这种现象的。

当地的年青人也都选择金边作为工作和置业的首选，有一项调查显示，柬埔寨70%以上的人都选择金边作为置业的首选，这一数字近年都在不断上升，而西港和暹粒始终在7-8%之间徘徊。

据统计，金边现常住人口近300万，再加上外国人来这里淘金，周围农村青年人来这里谋生，金边每天的人口流量，实际上是超过500万的。人口不断增加，也带动金边开始扩张城区面积。

金边住宅拥有率为55.3%，有超100万人没有自己的房产，人均住宅面积只有8.5平方米，有很多是3-4人合租一间房，住宅供应严重不足。

据《胡润2019上半年境外置业投资回报指数》数据显示：金边2019年上半年平均租金收益率5.4%，居亚洲第一，全球第六，是Top 10中唯一亚洲城市。2018年，柬埔寨金边以16.7%的房价涨幅，29.4%的投资回报率“冠绝全球”。

就算如此涨幅，金边的房地产价格仍然比邻国的其他城市来得便宜，目前金边市房地产平均每平方米的价格为1500美元。而邻国的雅加达及河内的房地产业平均每平方米的价格超过4000美元。

这样好的增长，这样低的房价，如此大的成长空间，才是房地产投资洼地。

世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

过去4年，世通君每年超过200天在东南亚各国，双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目，清楚东南亚各家开发商的虚实，了解各位投资者踩过的坑。

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早几年前，想去马来西亚投资买房的朋友们，挂在嘴边的问题总离不开“马来西亚的房价能涨吗?”，“吉隆坡以后的涨幅真能和北上广（北京、上海、深圳、广州）拼吗？” 几年过去了，马来西亚房价一涨再涨，没来得及上车的朋友们都想后补一波... 显示全部

早几年前，想去马来西亚投资买房的朋友们，挂在嘴边的问题总离不开“马来西亚的房价能涨吗?”，“吉隆坡以后的涨幅真能和北上广（北京、上海、深圳、广州）拼吗？”

几年过去了，马来西亚房价一涨再涨，没来得及上车的朋友们都想后补一波票，可是又开始担心：都涨成这样了，马来西亚吉隆坡的房子还能买吗？

最近，我们就收到不少这样的询问：现在吉隆坡的房子还值得投资吗？这大概也是当下所有想去大马投资买房的朋友们心里最大的疑惑吧？那我们先上个结论，再来分析：值得买！越早越值！越在市中心越值！

一说到国人去海外投资，很多人都会传言：“东南亚是被中国人炒起来的，来吉隆坡买房都是中国人，投资的也都是中国人”。其实，在东南亚这块土地上，中国大陆的投资者反而是最晚的。

日本、韩国、新加坡、中国台湾、中国香港、中东这些区域的投资者，比大陆投资者的嗅觉要灵敏得多。

先说说香港，香港人早已不堪香港楼价过高，早就纷纷出走到东南亚国家置业，大马吉隆坡比起新加坡，更受港人欢迎而成为置业首选。

据香港《南华早报》去年报道，位于吉隆坡闹市、距离吉隆坡中央商务区只有10分钟车程的一个楼盘项目，当中60个套房拨给香港投资者，已成功售出逾60%。

再看看紧邻新加坡人。

新加坡一直被评为全球最宜居城市之一，但新加坡一媒体研究机构却在一项调查中发现，竟有56%的新加坡人有移民国外的想法。

据世界银行的数据披露，近30万新加坡人在2010年移民，其中10万人选择移民马来西亚。

有时候，在吉隆坡售楼部，会看到新加坡夫妇在签购房合同，有的投资不是一套，而是整整一层！

为什么大家都看好马来西亚，关键是马来西亚现在居全国之力搞“转型”！

马来西亚致力打造的“大吉隆坡计划”见证到该国政府的野心，试图扩展经济发展版图，从而将吉隆坡的人口数量翻倍。所谓“大吉隆坡计划”，就是大马政府在2010年9月所宣布推出的经济转型计划(ETP)中的一部分。

该计划投入超过1720亿令吉，涉及10项计划，包括大力投资轻轨、捷运、地铁、高铁项目，完善都市周边地区的整体交通串联，旨在将吉隆坡提升为国际大都市。根据“大吉隆坡计划”，2020年吉隆坡的人口将由之前的600万增至1000万。

不断增加的吉隆坡城市人口无疑促进了吉隆坡房产的需求。事实上，“大吉隆坡计划”对于吉隆坡房产市场的影响已经有了较为明显的成效——从过去5-10年的房价涨幅状态来看，吉隆坡的房价几乎涨了两倍。

然而，惊喜的是，吉隆坡房价虽涨势凶猛，但相较于亚洲其他热门房产投资城市（新加坡、中国香港等）里仍处于较低的水平，现吉隆坡房价在2.5W-4.5W人民币/平米左右，十分具有投资吸引力。

根据《2018全球房地产指南》统计最新出炉的成绩显示，城市实力位居亚洲第7位的吉隆坡，房价仅排在亚洲的99位，其房产性价比之高可见一斑。

另外，可观的租金回报也是投资吉隆坡房产的重要因素，现吉隆坡租赁投资回报率达到6.21%，远高于中国大陆的2.66%、中国香港3.23%和新加坡2.94%。如此一来，吉隆坡房产的繁荣景象已经可以预见！

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2020年，有31个省的户籍政策要全面落地了，这意味三四线城市以下，再无农村和城市户籍之别，不仅是户口名称，包括与之绑定的各种民生、医疗、养老，甚至购房方面的服务都将统一。 中国的城镇化将进一步加快，同时，农村或进一步无人... 显示全部

2020年，有31个省的户籍政策要全面落地了，这意味三四线城市以下，再无农村和城市户籍之别，不仅是户口名称，包括与之绑定的各种民生、医疗、养老，甚至购房方面的服务都将统一。

中国的城镇化将进一步加快，同时，农村或进一步无人化，有利于未来大规模土地承办经营。户籍变得不重要的背后是国家发展转型的需求，也是城市开启新一轮民生、产业方面竞争的开始。

未来，在一个城市定居很简单，但你想去哪所城市管理者才是最大的问题！

今年4月8日，国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》(以下简称《重点任务》)的通知，要求继续加大户籍制度改革力度。其中，城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件。

日前，广西发布户籍制度改革新规：12月1日起，广西全面放开城镇落户，取消参保、居住等落户限制。不仅广西，全国31省份均已出台户籍制度改革相关政策。

河北明确，到2020年，力争实现600万城中村居民和400万农业转移人口及其他常住人口在城镇落户，全省户籍人口城镇化率达到45%；广西表示，到2020年，努力实现600万左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户；山西指出，到2020年，实现360万左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户目标的实现，等等。

农村人进城容易，而在农村享有的福利该如何？

从德清县的经验可以看出端倪，2013年9月30日起，浙江湖州市德清县正式取消农业、非农业户口性质划分。户籍制度改革后，德清县农村居民除了有与城镇居民一样的社会救助、住房保障、基本医疗保险等社会保障外，还享受到了义务教育、失业保险、就业扶持等一系列配套政策。

当时德清县就明确了“先确权、再户改”的改革思路，也就先是通过“6个100%”的农村产权确定，对农民拥有的各种产权进行仔细的清理和核查，确保后100%发证到位。

只有确权之后，才能保证各项产权能自由地流转，再通过农村金融改革创新，有效激活农村“沉睡”资产，这样，这些确权的农村人成为有产阶级，哪怕是接下来变成城镇居民户口，但利益得到保证。

对附着在户籍性质背后的医疗、教育、社会保障、公共保障住房等33项政策实行城乡并轨，每年新增财政投入，并明确今后出台政策将不再与户口性质挂钩，切实解决附着在户籍背后的福利差距问题，真正让农村转移人口“进得来、安得下、逐步能融入”。

在《广西深化户籍制度改革的若干规定》中不仅原先在农村的权益不变，搬到城里待遇不变，而且，购房、租公租房、医疗、职业培训等有优惠和补贴。

在今年4月的《重点任务》提出深化落实支持农业转移人口市民化的财政政策，在安排中央和省级财政转移支付时更多考虑农业转移人口落户数量，深化“人地钱挂钩”等配套政策，落实支持农业转移人口市民化的财政政策。

等于政府在奖励吸纳更多农业转移人口的地方，那地方能没有积极性！

原来农村的房产该如何？

根据我国的《土地管理法》相关规定可知，集体土地的征收补偿费用包括地上附着物和青苗的补偿费用、土地补偿费以及安置补助费。具体的拆迁补偿分三种 ：

（1）货币补偿，即直接用现金一次性补偿清楚；

（2）产权房屋调换，及安置房安置；

（3）有宅基地安置条件的会优先采取宅基地迁建安置，另外还会补偿农村房屋重建的金额。

其中安置补助费是指对被征收土地和农业人口的安置，户口数直接影响到安置补助费用的金额大小。土地征收补偿到底是按面积算还是户口数算，除了法律的相关规定，还会受到地方政策的影响，大家可以当地的政策为准。

现在落户也非常的方便，办理户籍证明由原来的1个工作日缩短为现在的30秒，市民可以从网上申请办理，无须跑路，民警直接就能将证明邮寄到家。

居民在办理户口迁移时，只需凭有关手续迁入地派出所审核同意即可办理，不需到迁出地办理手续，全面开放入户基本实现了“零门槛”迁入。

政策允许了，但是能不能留下也还是问题。

现在各地文件中的“重点群体”，指的是在城镇稳定就业生活的新生代农民工、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口、农村学生升学和参军进入城镇的人口。

不止是从农村搬到城市，不适合或者主动迁回农村的，在东部发达地区出现人口从城向乡逆向迁移的现象。所以，很多地方对于农村学生毕业后，未在城市城镇就业回农村实际生活创业的，根据本人意愿，可将户口迁回原籍地或迁入地。

在现阶段基本国情和人口发展趋势下，城乡差距较大，从农村流入城市的人口规模庞大，加上社会保障制度和基本公共服务体系不健全，因此，流动人口融入城市，并能够被其居住的城市全然接纳，还有一个较长的过程。

最重要的是包括教育、医疗、社保养老等诸多资源是否能够随着户籍改革而得到普惠性的覆盖，也包括城市本身是否能够提供足够的公共资源。而这些则牵涉到更多的问题，诸如养老保险的地域分割、教育资源的分配方式等等。

对一座城市而言，当前最重要的还是发展公共服务，公共服务如果没有实现均等化的水平，即使城市放开落户限制，如果没有好的医疗、教育等社会基础设施，也没有人愿意在此落户。

别以为光有政策就等吸引到人，关键是有产业，比如惠州，去年开放了户籍政策，当年就吸引10万人左右，比往年高了不少。

2018年2月，广东省政府出台的《广东省人口发展规划（2017-2030年）》提出优化提升珠三角地区城市群，其中明确提出，适度增加佛山、中山、珠海、江门、肇庆和惠州市的人口集聚。

当然，惠州能有如此成绩肯定与本身产业实力无关，与背后的广深的对全国的吸附能力有关。这未来才是政府工作的重心，哪怕是惠州宜居宜业宜游的城市。

而真正能吸引人才的地方，哪怕是低端产业，其房地产才有可为。

据《胡润2019上半年境外置业投资回报指数》数据显示：金边2019年上半年平均租金收益率5.4%，居亚洲第一，全球第六，是Top 10中唯一亚洲城市。

为什么这么高？看人口，更看人流。

柬埔寨人口虽然仅有1600万左右，金边大都市区人口约300万，但是全国大部分人口集中在金边周围100公里左右的范围。有外国专家预测，2030年金边大都市区人口预计为500万人。

每年涌入金边就业的新增劳动力人口达25-30万人，年均增长2.97%，在全球主要城市中排名第三，其中70%为30岁以下人口。

金边住宅拥有率为55.3%，有超100万人没有自己的房产，人均住宅面积只有8.5平方米，有很多是3-4人合租一间房，住宅供应严重不足。

据《胡润2019上半年境外置业投资回报指数》数据显示：金边2019年上半年平均租金收益率5.4%，居亚洲第一，全球第六，是Top 10中唯一亚洲城市。2018年，柬埔寨金边以16.7%的房价涨幅，29.4%的投资回报率“冠绝全球”。

就算如此涨幅，金边的房地产价格仍然比邻国的其他城市来得便宜，目前金边市房地产平均每平方米的价格为1500美元。而邻国的雅加达及河内的房地产业平均每平方米的价格超过4000美元。

金边，相对于东南亚其他国家来说依旧是价值洼地，而且，金边市是东南亚发展最快的城市之一，完全可以用抄底来形容这个城市。

世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

过去4年，世通君每年超过200天在东南亚各国，双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目，清楚东南亚各家开发商的虚实，了解各位投资者踩过的坑。

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在过去的四五年里，数百个新建或在建的公寓楼、酒店和办公楼在老城区三层或四层的商店屋和法国殖民时期的联排别墅之上拔地而起，该国的建筑行业每年以7%甚至更高的速度扩张。 在柬埔寨首都，偶尔会有一个路牌警告行人前方有一个建筑工地... 显示全部

在过去的四五年里，数百个新建或在建的公寓楼、酒店和办公楼在老城区三层或四层的商店屋和法国殖民时期的联排别墅之上拔地而起，该国的建筑行业每年以7%甚至更高的速度扩张。

在柬埔寨首都，偶尔会有一个路牌警告行人前方有一个建筑工地，但这个路牌并没有反映出柬埔寨首都建筑的密集程度。在金边永旺购物中心外的这条300米长的道路上，实际上有四个不同规模、不同完工状态的建筑工地。

除了公寓，金边的基础设施也在快速发展。

柬公共工程和运输部发言人光威铭于11月2日表示，金边市第三条环城路的整个工程进度已经完成约30%至40%。

金边第三条环城路全长52.98公里，四车道，路宽25米，每条车道宽3.50米。环城路从4号公路奥登地区（ODEM）14公里处（14+105），至1号公路24公里处（24+840），穿越3号公路21公里处（21+200）、2号公路22公里处（22+800）和21公路18公里处（18+400）。将连接柬埔寨主要国道，从5号国道的仙市桥到4号国道，衔接3号国道、2号国道、21号国道和1号国道，延伸到金边新港口。

应提的是，2018年7月10日，柬埔寨财经部与中国进出口银行签订2.59亿美元优惠贷款协议，用于建设金边第三条环城路项目。第三条环城路项目由上海建工集团承建，广州万安监理公司负责技术监督。

第三条环城路是一条新公路，这条环城路对缓解金边市区交通拥堵发挥重要作用，并适应城市的快速发展,实现行政核心区与各卫星城的快速衔接,助推柬埔寨工业发展。

此外，柬埔寨新国家运动场由中国政府援建，将于2021年竣工，项目位于金边市北，设计方案总建筑面积约8.24万平方米，可容纳6万人，该项目建成后将成为柬埔寨在2023年作为东道主主办东南亚运动会的主要场馆。宛如金边版“鸟巢”。

这样的工程还有很多，比如全长190公里，总投资超过20亿美元的柬埔寨首条金边-西港高速公路将于2023年3月建成，届时将服务于2023年5月举办的东南亚运动会。

当地基础建设正在快速发展当中。从铁路、公路建设，到电网、工业区建造，再到发电厂，有关的基础设施在不断完善当中。

另外，日本、泰国、法国、韩国、美国等国家，涉及的领域包括下轻轨、水道工程、自来水厂、光纤缆线、国际机场等。

金边正是因为没有和不完善，所以才处于起步阶段，才会有机会，房产才会有升值空间。

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昨天，第三次“区域全面经济伙伴关系协定（RCEP）”领导人会议4日在泰国曼谷才闭幕，今天第二届中国国际进口博览会于就在上海开幕了。 WTO快被美国玩坏了，全球小伙伴们只能自己建群，而RCEP这个群看似东盟发起，其实最大推手... 显示全部

昨天，第三次“区域全面经济伙伴关系协定（RCEP）”领导人会议4日在泰国曼谷才闭幕，今天第二届中国国际进口博览会于就在上海开幕了。

WTO快被美国玩坏了，全球小伙伴们只能自己建群，而RCEP这个群看似东盟发起，其实最大推手还是中国，至于进博会，明显就是中国要从制造大国向消费大国转变的标志性开始。时代真变了，以前是拼命掏外国人的口袋，现在要自己砸钱消费了。

试问你那要还房贷的口袋，钱还够吗？

三季度中国的GDP“意外”的跌落到6%，事实上，从7、8月工业增加值是在创新低的过程中，有这样的结果并不意外。

其实，破“6”是迟早的事情，只是稍显早了点，对此，市场反而更加关注高质量发展，行业效率提升和经济转型等问题。

9月份工业增加值显著反弹，从4.4%回升到5.8%，出口交货值从-4.3%反弹到-0.7%，而1-9月工业战略新兴产业增加值同比增长8.4%，高于整体2.8个百分点；高技术制造增长8.7%，高于整体3.1百分点。

制造业投资继续下滑，只有高技术制造投资同比增长12.6%比全行业快了10.1个百分点；1-9月房地产投资依旧保存在10.5%的水平，销售额同比升至7.1%，为年内次高。

中国消费升级的势头较为明显，1-9月智能家用电器增长41.6%，人均服务型消费支出增长10.2%，9月份最大贡献来自汽车，其零售额增速从上月的-8.1%回升至-2.2%，带动社会消费品零售总额回升至7.8%。

进出口方面同比继续回落，贸易逆差呈现出“衰退式顺差”。

关于中国经济的减速基本可以归结为三条主线：1、出口逐渐疲弱；2、制造业去产能、房地产去库存；3、增强债务约束和整顿金融市场。

在进出口方面，今年以来，中国出口从美国转移到欧洲和东南亚市场，而美国的进口路径也从中国切换到欧洲和其他国家。中国加快了和欧盟、日韩、东盟等贸易谈判，并且，加快了中国高端装备制造升级的步伐，走上当年的日本广场协议后的道路。

9月新增社融2.27万亿，其中新增人民币贷款1.67万亿，明显强于过去5年的均值。货币的放水，一方面是有实体经济融资的需求，而对通胀的预期又被猪肉价格上涨所扰动，9月CPI已经到到3%，基于季节性规律，明年1月或达到3.8%的高点，预计2020年第一季度的CPI都可能高于3%。

本轮宽信用的最大变化就是，政府力图弱化对房地产和基建的依赖，而重点扶持对经济增加更小、更慢的制造业。

对于房地产行业而言，目前首套房等刚需是房地产销售的主力，其中，小户型小面积的房源相对销售更好，而开发商则选择加快施工去清理本来不高的库存。

而对房企来说，2018年中国前十大房企的资金成本均值是5.4%，其中万科、保利、中海等更是在5%以下，而排名11-50名后的基本在6.3-6.8%之间，排名更靠后的成本越高，这样无疑会加速房企的倒闭和兼并重组。

在如此“放水”的环境下，中国房地产最终也会走上和美国日本一样的缓慢攀升的道路。

虽然如此，但不代表房价不会出现阶段性的下跌。

比如，如果在2017年3月北京二套房6至8成首付之后，加上2015年至2017年涨幅严重偏离M2的增速，最近，两年北京房价多数城区出现了15%左右的跌幅。

2018年，西安以连续41个月房价上涨的成绩傲居全国，驱动房价上涨背后的因素就是西安引进各类人才共计38.6万人次。

而9月份以来，全国近30个城市均宣布取消人才落户限制。自2019年以来，全国已经有超过150个城市发布了各种人才政策，降低购房门槛，比2018年同期相比上涨逾40%。

结果是2019年9月份，西安房价创造了4年半以来最大的跌幅，除了受大环境的影响外，当地购买力过分透支和供给过多导致库存增多有关。

而今年涨幅最大的城市就是南宁，2019年5月，住建部曾对涨幅较大的南宁进行了预警提示；根据国家统计局公布的9月70城房价变动情况显示，南宁新建商品住宅价格环比上涨2.1%，再次继8月、9月居70城之首。

南宁房价能上涨除了与其他省会城市比较来说，住宅均价10889元/平方米，仍处在低位外，更大的因素莫过于《北部湾城市群发展规划》被国务院批准后，北部湾城市群要以深度参与中国-东盟合作为基点，主动融入“一带一路”建设和全球经济体系。

南宁的核心带头作用被加强了。而刚刚闭幕的RCEP发布领导人联合声明中：全面区域经济伙伴关系协定将于明年签署，对于南宁来说，这不就是广西版的《粤港澳大湾区规划》吗？

最近,深圳又上演了2794人抢香蜜湖192套豪宅的现象，认筹金达到了500万，有持续的利好，自然就不差抢房的钱！

当然，大资金的逻辑不是看短期的利好，更多的是从资产配置的角度上看，毕竟，现在是楼市的冬天。

既然国内的南宁能涨，那么，受一带一路和区域合作伙伴关系协议直接利好的东南亚，特别是泰国房产又如何？

在过去5年里，泰国房价实现大幅增长，其中曼谷平均涨幅保持在8%以上，以高端公寓来说，房价从2010年的13万泰铢/㎡飙升到2018年的28万泰铢/㎡。尤其是BTS（地铁）沿线房产，已经涨至25万泰铢/㎡，折合人民币5万多/㎡。

什么概念？相当于深圳10月二手房的均价 54372 元/m²，基本可以比肩罗湖区的部分房价了。

相当于泰国每建造五套公寓，就有一套归中国人所有。国外购房者中，中国买家占比高达42%，而去泰国买房的中国人，70%都是为了投机获利。

投机气氛如此之重，结果导致楼市库存巨大，开始“供过于求”。2018年泰国住宅类房产库存已经超过了45万套，泰国的房屋租金回报率已经滑落至3.5%。

 不要跟风去炒作，关键还是要看供给和需求端的表现。

据《胡润2019上半年境外置业投资回报指数》数据显示：金边2019年上半年平均租金收益率5.4%，居亚洲第一，全球第六，是Top 10中唯一亚洲城市。

去年，柬埔寨金边以16.7%的房价涨幅，29.4%的投资回报率“冠绝全球”，今年这种上涨势头仍在，而且，租金方面也保存高收益。究其原因还是金边的供需矛盾非常大。

金边是柬埔寨最大的经济中心，每年涌入金边就业的新增劳动力人口达25-30万人，年均增长2.97%，在全球主要城市中排名第三，其中70%为30岁以下人口。

柬埔寨是东南亚人口自然增长率最高的国家之一，保守预计，未来10年至20年，金边人口将继续快速增长，住房潜在需求非常可观。

目前，金边居民平均年龄为25-27岁，30岁以下人口占比达70%，这些“90后”“00后”正值适婚年龄，也就是未来金边有巨大的刚需存在。

而且，金边是一个国际化程度比肩香港的城市，外籍人口就有近30万人。他们大多数是外企驻扎在柬埔寨公司的高管人员或者技术人员，本地的排屋当然不能满足他们的需求，金边的公寓单位数量不足3万套，中高端公寓市场供不应求。

金边住宅拥有率为55.3%，有超100万人没有自己的房产，人均住宅面积只有8.5平方米，有很多是3-4人合租一间房，住宅供应严重不足。

最重要的是：金边是东南亚首都城市中房价唯一没有破3万的城市，不仅低门槛，还有很大的上涨空间。

世通君 ——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

过去4年，世通君每年超过200天在东南亚各国，双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目，清楚东南亚各家开发商的虚实，了解各位投资者踩过的坑。

东南亚房产投资不踩坑，就找世通君

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下面列出了希望根据与英国伴侣（或在英国“定居”的伴侣）的关系而获得无限期居留（ILR）的申请一般材料清单。 A.SET M结婚签证转永居材料清单 申请人的护照 ... 显示全部

下面列出了希望根据与英国伴侣（或在英国“定居”的伴侣）的关系而获得无限期居留（ILR）的申请一般材料清单。

A.SET M结婚签证转永居材料清单

• 申请人的护照
• 担保人（英国配偶 ）护照
• 工资单（申请人）
• 工资单（英国配偶）
• 雇主函（申请人和英国配偶）
• 房东证明信（如果拥有住房）
• 房屋报告（或拥有的房产）
• 家人或朋友的证明信（如果住在家人或朋友的住所）
• 至少六项共同地址证明文件
• 英语语言要求的证明书
• 英国配偶支持信

B.SET（M）结婚转永居财务文件细则

如果一位配偶/伴侣在英国受雇超过6个月

如果英国配偶/伴侣受雇于一家英国公司，配偶、伴侣，申请者或申请者的家人都不属于该公司股东或董事，则需要提供以下文件：

递交申请前6个月的工资单

这些工资单必须是：

• 正式的工资单，清楚显示雇主的姓名，或
• 工资单的副本应附有雇主抬头的纸质信，该信必须由公司内部的高级官员签署，以证明工资单是真实的。

重要的是，最终工资单应在提交申请后的28天内注明日期，否则申请将被拒绝。

雇主函
这必须确认：

1. 英国配偶/伴侣的就业和年薪总额
2. 他们的工作期限
3. 满足财务要求所依赖的收入水平或已获得收入的期限，以及
4. 注明工作是永久性，固定期限还是代理工作。

6个月的个人银行对账单

这些必须清楚地表明以英国配偶或申请人的名义（或共同）的名义支付的任何工资。

这些必须采用以下形式：

• 在官方银行固定纸上打印；要么
• 经银行认证的在线打印文件

为了将银行对账单分类为“认证”，必须由当地银行分行的高级官员在对账单的每一页上进行盖章或签名。

首先，许多银行不愿这样做，因此重要的是要重申此对于您的申请的重要性。没有他们的盖章，您的申请将有可能被拒绝。

声明必须在申请后的28天内注明日期。

如果您的申请依赖于过去的12个月，则相关文件将与上述相同，除了应该有12个月的工资单和银行对帐单，而不是6个月。

如果有一位配偶/伴侣在英国受雇且工作时间少于6个月

与上述相同，但是您必须提供过去12个月的就业和收入证明。

如果双方均已受雇超过6个月

要求与上述相同，仅需要6个月的工资单和银行对帐单。

如果双方都在英国受雇。一位配偶/伴侣雇用了超过6个月，而另一位配偶、伴侣被雇用了不到6个月

为了将两个就业收入结合起来，必须在12个月内完成。因此，必须提交12个月的文件。

或者，如果已受雇超过6个月且仅满足财务要求的配偶/伴侣则仅可提交其配偶/伴侣文件。

如果您和/或您的伴侣是英国自雇人士

• 最近一个完整财政年度应缴，已缴和未缴税额的证明。
• 上一个完整财政年度或最近两个这样的年度的以下文件（其中这些文件显示了这两年的平均毛利润水平）：
• 向HMRC提交的年度自我评估纳税申报表（复印件或打印件）；和
• 帐户对帐单（SA300或SA302）。
• 如果有的话，可以向HMRC注册为自雇人士。
• 每个配偶/伴侣的唯一税务参考号（UTR）和/或合伙企业或企业的UTR。
• 如果该人持有或持有单独的商业银行账户，则银行对账单应与纳税申报表的12个月相同。
• 与纳税申报表相同的12个月期限内的个人银行对帐单，表明自雇收入已以该人的名义或以该人及其伴侣的名义存入帐户共同。
• 通过提供以下至少一项的证据来证明正在进行的个体经营：日期不早于申请日期的三个月的银行对账单，显示与正在进行的交易有关的交易，或日期不超过三个月的证据早于续签贸易执照或持续支付营业费，与业务有关的保险费，雇主国民保险费或向母公司支付特许经营权之日。

还必须提交以下文件之一：

(a）如果要求该企业提供年度经审计的帐目，则该帐目应为最近一个完整财政年度的帐目；要么

(b）如果不需要该业务产生年度审计帐目，最近一个完整财政年度的未经审计帐目以及来自英国公认监督机构（根据《公司法》定义的会计师）的会计师确认书2006年）或金融会计师协会会员；

如果营业额超过79,000英镑或超过在此期间适用的起征点，则应提供增值税登记证书和最近一个完整会计年度的增值税申报表（复印件或打印件），以确认增值税登记号上一个完整的财政年度；

在公司地址持有显示适当计划许可或地方计划当局同意的证据以经营业务类型/类别；要么

双方签署的特许经营协议。

如果您和/或您的伴侣有现金储蓄

个人银行对帐单，表明在整个申请之前的6个月内，至少以该人的名义或该人及其伴侣的名义共同保存了该申请中所依赖的现金储蓄水平至申请之日。

如果您或您的伴侣有退休金收入

下列文件中的正式文件，用于确定养恤金的资格和数额（并在适用时反映从养恤金帐户或基金中提取的任何资金）。

1. 工作和养老金部或其他政府部门或机构，包括退伍军人管理局；
2. 海外养老金机构；或者
3. 养老金公司

在申请日期前的12个月内至少有一份个人银行对帐单，其中显示将养恤金支付到该人的帐户中。

如果您正在领取许可的福利，允许的福利是以下之一：

护老者津贴，伤残生活津贴，重度伤残津贴，工伤伤残津贴，出勤津贴或根据战争抚恤金计划或警察伤害抚恤金。

C.SET（M）结婚转永居住宿文件

如果您要居住的住所是由您或您的伴侣租用的

必须提供英国配偶的房东或房地产经纪人的证明信

如果您将居住的住所归您或您的伴侣所有

• 英国配偶需要证明自己拥有该财产。
• 最明显的方法是在申请中提供产权证明。
• 如果您找不到产权契据的副本，可以与英国土地注册处联系，以获得另一份契据。
• 如果它是抵押财产，那么您可以提交抵押提供者提供的最新抵押信。

需要提供房屋报告，原因是《移民规则》要求住宿应“足够”且不要人满为患。住房报告应由特许测量师提供，费用应在80英镑至130英镑之间

如果您和您的伴侣与英国的家人/朋友住在一起

规则中允许这样做，但前提是要有足够的住宿空间，并且它们有一定的专用空间，例如卧室。该财产也不得“拥挤”。

必须提供拥有该英国房产的人的证明，以确认申请人和配偶可以留在该房产居住。

还必须提供此人拥有房屋的证明。

所有权契据或最近的抵押信应足以满足这些要求。

必须提供英国物业的房屋报告，主要是为了满足适当的住宿要求并确保财产不拥挤。费用大约在80到130英镑之间，由特许测量师提供。

D.至少6项同住关系资料证明

• 作为您的SET（M）申请的一部分，您必须提供6封给您和您的伴侣的信函，以证明您自从上次签证获得签证以来一直在一起生活。
• 这些信件可以写给你们双方，也可以共同写给您，并且必须是原始文件。不接受影印本。
• 重要的是，您的信件的日期应在您共同生活的时间中分配。它们需要来自3个不同的来源。
• 如果您的联合姓名中没有足够的文件，您也可以单独提供给您的文件，如果它们看上去对您和您的住所都显示相同的地址。例如，有4个文件以共同名寄给您，另外2个文件分别以相同的地址给你们每个人。总共需要提供八个文件。
• 如果没有联名文件，则应提供12个文件（每人单独6种 ），证明您在一起居住在同一地址。
• 如果您或您的伴侣与家人或朋友一起居住，自上次签证获得签证以来的部分或全部时间，您应提供他们的来信，以证明这一点。
• 如果自从上次签证获得签证以来，您和您的伴侣在一段时间内没有彼此居住，那么您应该告诉内政部为什么以及是否保持联系。您应提供任何联系或单独生活的原因的证据。
• 如果您不能提供6个文件，或者这些文件都不涵盖自您上次签证获得签证以来的持续时间，则应在另一张纸上解释原因。

您的同居文件证明可以包括：

• 来自HMRC，DWP，DVLA或电视许可等政府部门的信件。
• 您的医生或其他NHS部门的治疗，预约等的信件。
• 银行的银行对账单/信件
• 建筑协会储蓄账簿/建筑协会的信
• 水电费账单，包括市政税账单/声明，电费或燃气账单/声明，水费单/声明
• 抵押声明或协议
• 租赁协议
• 电话帐单/月结单

E.SET（M）英语语言要求

除非获得豁免，否则申请者必须符合英语要求并提供证明。

如果您是以下“大多数英语国家/地区”的国民，则可以免税：

安提瓜和巴布达; 澳大利亚; 巴哈马；巴巴多斯; 伯利兹 加拿大; 多米尼加; 格林纳达 圭亚那; 牙买加 新西兰; 圣基茨和尼维斯；圣露西亚; 圣文森特和格林纳丁斯；特立尼达和多巴哥；或美国。

如果您符合以下条件，您也可以免除英语要求：

• 您在提交申请之日的年龄为65岁或以上；要么
• 您的身体或精神上无行为能力，这使您无法参加考试；要么
• 在特殊的同情环境下，您无法参加考试。

如果您因年龄而要求豁免，则必须提供证据以证明这一点，例如：

• 您的护照，或
• 您的出生证明

如果NARIC UK确认您具有与在英国境外以英语授课的博士学位的学士学位相当的水平，则您也可以获豁免

如果不确定您是否满足此要求，建议您参加英语考试。

如果您不满足任何豁免要求，则必须通过认可的英语测试

提交申请时，英语测试的证书不得超过2年。但是，如果符合以下条件，则仍可以接受较早且过期的测试：

• 从当前SELT列表上的提供者
• 已由内政部在先前的移民申请中接受，例如入境许可。但是，如果资格不是来自当前SELT列表中的提供者之一，则即使先前在另一个申请中依赖该资格也不够。

F.SET(M) Cover Letter 律师说明信

律师说明信会提及：

1. 申请人和英国配偶的个人详细信息
2. 申请人如何满足关系要求
3. 申请人如何满足财务要求
4. 申请人如何满足住宿要求
5. 申请人与英国配偶如何会面以及他们之间的关系如何发展。

如果申请被拒签，会给您和您的伴侣和任何涉及该签证的孩子带来很多焦虑和困扰。如有任何问题，欢迎咨询专业律师。

英国富鑫法务Vision Legal Services律师团队将于2019年11月期间在中国出差，行程安排：11月11-13号 上海，14-16 号 北京，17-19 号 深圳，20-22 号 大连，23-25号 长沙,欢迎预约英国移民签证律师一对一咨询。

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 马来西亚首都——吉隆坡，一个房价只有北京1/3的国际都市。 （房价对比） 为什么投资首选吉隆坡？我们慢慢往下看： 01  为什么是吉隆坡？ 首先，马... 显示全部

 马来西亚首都——吉隆坡，一个房价只有北京1/3的国际都市。

（房价对比）

为什么投资首选吉隆坡？我们慢慢往下看：

01

 为什么是吉隆坡？

首先，马来西亚的人口、经济、消费、资源都是在东南亚投资的首选之一。

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现如今，在东南亚国家联盟的背景下，东盟各国达成互利共赢，地区经济得到飞速发展，他们都不想错过经济全球化的“快车”。许多投资者们慕名踏上东南亚这块正在蓬勃发展的投资热土，他们在这里进行各种各样的贸易投资活动，房地产投资市场也是其... 显示全部

现如今，在东南亚国家联盟的背景下，东盟各国达成互利共赢，地区经济得到飞速发展，他们都不想错过经济全球化的“快车”。许多投资者们慕名踏上东南亚这块正在蓬勃发展的投资热土，他们在这里进行各种各样的贸易投资活动，房地产投资市场也是其中重要的一环，柬埔寨作为东南亚房地产市场的“黑马”，其房价究竟在东南亚地区处于哪种水平呢？

泰国首先，我们来分析一下东南亚其他投资热门国家的房地产市场。泰国，作为东南亚第二大经济体，已形成东南亚区域内比较成熟的房地产市场，目前仍处于增长期。他们加紧了工业建设的脚步，东部经济走廊的工业地产正在增长。加之旅游业是泰国最强劲的行业之一，因此购物中心和酒店的开发正在快速增长，外国买家也成为泰国房地产市场的重要组成部分。

住宅物业仍然占据市场主导地位，目前，市场上有超过45万套住房，总价值达410亿美元。值得一提的是，曼谷的平均房价为13.7万美元。房价高，但是升值空间小，签证成本高，签证政策经常变换。

新加坡

新加坡，东南亚地区唯一的发达国家，制度完善、对外开放、教育水平高，其经济一直保持稳步发展，相对于东南亚其他国家而言，新加坡的房地产市场更成熟，其房产投资属于保值类投资。

但是在良好的投资环境下，新加坡的房价自然也跟着水涨船高，说它是全亚洲房价最高的国家，一点也不为过，除此之外，外国人在新加坡买房还需缴纳额外的买家印花税15%，因此，其房地产市场的投资成本高，房产收益却很低。

印度尼西亚印度尼西亚，典型的海岛国家，因其绝美的海岸线风光，不少外国投资者抓住这一旅游资源，来此进行房地产投资，目前相比2009年房价增长近两倍，市区公寓售价高达5000-14500美元/㎡。可惜，印尼当地民众对华人情绪强烈，中国驻印尼大使馆也发出警告，提醒在印尼的中国人注意安全。因而，目前的印尼房地产市场不适合投资。

马来西亚马来西亚，是东南亚地区华人华裔较多的国家之一，因此也吸引了不少中国投资者前往，其中吉隆坡、新山市、槟城、马六甲这四个城市是华人投资比较多的城市。房价相对较高，吉隆坡房价3700-7000美金每平米不等，其余城市房价也稳定在3000美金一平方左右。而且马来西亚对于外国购房者划分有规定的购房区域，并要求海外人士投资需要最少购买100万马币(24万美金)及以上的房产。但在今年大选后，马来西亚总理提出要严查中国投资者，这种尖锐的态度无疑挫伤了不少想要到马来西亚投资的中国人的信心。

柬埔寨

反观柬埔寨，从中柬两国建交以来，两国一直保持友好的合作伙伴关系，是东南亚地区中最亲华的国家，柬埔寨当地民众对中国人华人十分友好。而其经济发展近年来增长较快，房地产市场也为“后起之秀”，还有较大的升值空间，租金回报率高，门槛低房价低但是涨幅大，市区公寓售价2580-5900美元/㎡，精装修的公寓也有3000美元/㎡。对于外国人的房产投资方面出台了不少优惠政策，房产税较低。加之柬埔寨政府正在大力挖掘旅游资源，积极开发潜在能源，加紧基础设施建设，水利、电力、交通等各方面都在完善，柬埔寨的投资环境正在积极改善中。因而，柬埔寨的房地产市场还是较为可观的，整体来说，其投资潜力投资回报是东南亚最高的。

虽然柬埔寨的房地产市场起步较晚，但是它极具后来者居上的勇猛势头，对于投资者们来说，是一个值得考虑的国家。 

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