“预计自2016年以来，今年的住宅房地产市场将在四年内创下最高交易量。”

房地产中介Raine＆Horne International Zaki + Partners（RHIZP）预计，今年将售出204,840套房屋，比去年售出的197,385套或687亿令吉增加了3.775个，约为710亿令吉。

销售的增长归功于新建房屋，预计这些房屋将增长10％至11％。

看涨住房市场的原因是由于可负担得起的小型住房的供应以及政府的房屋所有权运动。

在评论房产过剩时，RHIZP的观点是，大多数未售出的房产都位于不太理想的位置，且连通性有限。

财政部长林冠英（Lim Guan Eng）最近宣布，外国购房者在城市地区的门槛已从100万令吉降低至60万令吉。林说，此举对于减少目前公寓和公寓供过于求是必要的。

到现在为止，外国人可以在马来西亚购买的房地产总金额基本上定为100万令吉，到2020年这一标准将降为60万令吉。此举受到房地产和房屋开发商协会的欢迎，称这将帮助房地产开发商释放未售出的单位并在可负担房屋中进行再投资。

对此，RHIZP评论说：“只有从2020年才能发现外国购买者对60万令吉以上住宅物业的主要市场的影响。”

据莱坊（Knight Frank）的话报道，吉隆坡的办公租金在2019年第三季度比去年同期增长了2.1％。

而2019年第三季度亚太地区优质写字楼租金指数整体上涨0.1％至157.3，低于2019年第二季度的0.9％的涨幅。

莱坊爵士指出，马来西亚最高的塔楼和首都内最新的标志性摩天大楼Exchange 106 @ Tun Razak Exchange（TRX）于2019年第三季度获得了该建筑下部区域的完工与合规证书（CCC）。

莱坊大马公司企业服务执行总监Teh Young Khean表示，这座大楼的预定入住率已达到20％，由于其提供了高质量和高规格的空间，因此要求更高的租金。

总体而言，马来西亚的价格在第三季度同比下降了0.9％，槟城的PMI从2019年第三季度的94.8下降到93.4，比上一季度下降1.5％。柔佛是唯一的国内市场指数没有下降；然而，它也未能显示出增长，第三季度的静态PMI为98.5。

毫无疑问，吉隆坡是马来西亚的单核唯一城市，投这里是最稳妥，也是发展潜力最大的。

吉隆坡是大马人口最密集的地区,直接占了整个马来西亚人口的1/4之上，而马来西亚政府打造的“大吉隆坡计划”将进一步聚集人口到吉隆坡。

在“大吉隆坡计划”的加持下，马来西亚财政部预计，2020年，大马政府将把住在大吉隆坡地区人口，从现有的600万人增至1000万人 ,其中包括国内外400万人及50万人才，包括本国人才的回流。 

今天行走在吉隆坡的街头，一方面五星级酒店林立，国际化程度相当高，另一方面现在的吉隆坡也像一个“大工地”，可以说百废待兴。

世通君——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

年底了，很多机构都开始预测2020年的经济形势，包括年底中央经济工作会议会说什么？

但美好的预期没有来，今天（12月10日）公布的一组数据却让人很揪心：春天天的美好，也要先熬过这个冬天。

国家统计局公布了11月的居民消费价格（CPI）达到了4.5%，创下了自2012年1月以来的新高，而11月份PPI走势比上个月好点，但依旧处于负的1.3%。

前者说明物价在涨，后者说明实业很困难，而加在一起是经济学中最难对付的：滞涨。

CPI到达4.5%，给大家最大的感受不是钱毛了，而是物价太贵了，但只是二师兄惹的祸吗？

按照统计局的解读，4.5%的CPI涨幅里，畜肉类价格上涨74.5%，影响CPI上涨约3.27个百分点，其中猪肉价格上涨110.2%，影响CPI上涨约2.64个百分点。

猪肉是受到非洲猪瘟、贸易摩擦、一些地方政府对养猪行业过分干预等一系列因素影响，那同期上涨的牛、羊、鸡肉的价格又是也要怪“二师兄”。

如果关注大宗商品期货市场，基本上所有农副产品都在上涨，没涨的只有苹果和玉米，这些可有可无的农产品。

在12月6日举行的研究2020年经济工作的重要会议，根本没有提及物价问题。

不是不提是没法提，总不能现在去求着美国卖便宜的农产品和猪肉吧，而对其他国家我们基本上已经是零关税进口。同样没提的还有房地产，这是最后的底牌，当然不能现在打出来。

不提还有一个问题就是涉及到是否“加息”的问题。

CPI是4.5%，而存款当前1年期定期存款的基准利率是1.5%，也就是存的钱会变毛，出现付利息，如此会引发大众的焦虑，将钱从银行里拿出来转投其他理财产品。

面对CPI如果持续走高，央行通常会采取加息的举措，或提高存款准备金率，或者缩表等减少流动性的举措，反之则会降息。

而今年下半年利率是下调，甚至有学者预测，2020年货币政策比2019年宽松，降准降息都会有。

显然，高企的CPI让整个降息降准的过程变得异常的困难，对实业也有不利影响。

上图是11月份PPI走势，显示同比有所反弹，这是一个好的现象，但依旧是负增长，只是情况会好一点。

至于年底经济会不会好转，现在只能期待，没法预测。

对于房地产，很多人都期待年底的年底中央经济工作会议，肯定会有提，只是多少，和怎么个提法的问题。

但恐怕结果也不会太乐观，原因先看一组关于房地产的数据：

10月17日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布了《2018年三季度城镇家庭资产指数报告》，报告显示：2018年三季度，从全国城镇家庭新购房的目的来看，投资用途占58.2%，改善需求占26.7%，而首次购房的刚需仅占15.1%。

如果我们把买房的目的按刚需、改善和投资分别统计，就会得到过去十年三者直接的变化：

刚需：从69.7%降至15.1%；

改善：从10.8%升至26.7%；

投资：从19.6%升至58.2％。

根据该中心发布的《中国居民杠杆率和家庭消费信贷问题研究报告》显示：2013年-2019年8月，我国个人房贷余额从9万亿大涨至25.8万亿，年均增速达23.4%，其中，首套房贷增速15.8%，多套房贷增速32%。

2018年，我国家庭在多套房上的贷款占比已经高达65.9%，超过了首套房。

也就是去年银行2/3的钱是给投资拿去投资第二套以上的住房，85%的购房者都不是刚需。

更为关键的是，存量房贷中47.1%是用在空置房里，等于有钱人借银行的钱变成了房产存起来了。

根据贝壳研究院发布的数据：上海市住宅总量有780万套，其中大约有290万套是用于出租的。也就是上海有37％的住房不是自住，而且被用来投资的。

上海的房子不愁租，那其他城市呢，即便是找不到租客，也情愿把房子空起来，要不然呢？哪还有比房产更稳定、更保值的资产呢！

你可以设想一下，如果年底再次刺激房市，或者放开限购会如何？

那85%的投资者会迅速地跳出去抢15%刚需购房者的份额，而在这个过程中，只会再提高购房的门槛。

如果不信放开会给刚需者提供机会，那么，不妨看看深圳市场。

光棍节那天，深圳提高了普通住房标准，政策一经公布，房价立刻反弹。其中，有一半的二手房源涨幅在0%-5%，另一半涨幅在5%-10%，5%刚好是普通住房标准提高后，节省下来的增值税。

等于，房东把政策红利全部吃了，甚至，有房东不惜毁约也要涨价。试问，其他城市还有必要提高豪宅税的标准吗，还不如政府多收点税更实在。

其次这个冬天，深圳的豪宅，特别是前海的豪宅卖得特别的火，相反的一般住宅无论从成交量还是去化率来说都不高，而这种豪宅一般也不是给刚需甚至改善型住房准备的。

豪宅被秒杀更说明，现在买房是投资，那放开来只会造成房源更紧张。

易纲行长在《求是》的文章中提出“加强对房地产金融市场的宏观审慎管理,强化对房地产整体融资状况的监测,综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节”，因此，明年地产市场基本还是维持“房住不炒的定位，因城施策，分类指导”，而对房企的融资或金融监控才是政府的关注点。

最好的方式，不是作为，反而是不作为，让房价阴跌，才是最好的选择。大跌，只会让政府救市，阴跌，让投资者不敢入市，让更多人理性入市。

和我们国家相比，现在的东南亚就像是二十年前的中国，到处充满着商机。

与其他地区经济疲软不同，整个东南亚的经济处于高速成长期。国际货币基金组织认为2019年全球经济增速前十位的经济体中有5个位于亚洲，其中就包括柬埔寨。柬埔寨以近乎于7%的GDP增速，在全球遥遥领先。

柬埔寨目前正处于第一次人口红利之中，如今柬埔寨已达1650万人，人口结构年轻，75%的人在35岁以下。每年涌入金边就业的新增劳动力人口达25-30万人，年均增长2.97%，在全球主要城市中排名第三。

金边住宅拥有率为55.3%，有超100万人没有自己的房产，人均住宅面积只有8.5平方米，有很多是3-4人合租一间房，住宅供应严重不足。

在如此供需矛盾巨大的情况下，据《胡润2019上半年境外置业投资回报指数》数据显示：金边2019年上半年平均租金收益率5.4%，居亚洲第一，全球第六，是Top 10中唯一亚洲城市。2018年，柬埔寨金边以16.7%的房价涨幅，29.4%的投资回报率“冠绝全球”。

短时间内，金边的人多房少的矛盾是不能解决的，这就决定了金边房产还有很大的发展空间。

金边是东南亚首都城市中房价唯一没有破3万的城市，与其投资国内房产，不如放眼全球寻找更好的投资。

世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

过去4年，世通君每年超过200天在东南亚各国，双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目，清楚东南亚各家开发商的虚实，了解各位投资者踩过的坑。

东南亚房产投资不踩坑，就找世通君